贝壳找房在美国纽交所成功上市了。8月13日，“中国居住服务平台第1股”贝壳找房在纽交所挂牌上市，开盘报35.06美元，较发行价上涨75.3%，以开盘价计算，贝壳找房总市值约400亿美元。

贝壳成功在纽交所上市

贝壳找房成功上市，他与链家是什么关系？

贝壳此次的上市主体包含了房地产中介链家，及房地产交易及服务聚合平台贝壳找房两部分。说起贝壳找房的上市，就不得不谈起他的“前世今生”了。贝壳找房的前身是已在房地产经纪领域发展19年的“链家”。

链家成立于2001年，业务覆盖房产交易、租赁以及装修等，链家发展十余年，高峰时期在全国28个城市拥有8000+线下门店，约15万房产经纪人，截至2017年，经过几轮融资后的链家估值已超520亿人民币。

随着十余年间互联网的发展壮大，链家的线下业务也面临着挑战，网络成了线下门店经纪人们每天都要关注的事，于是在2013年链家推出了“链家网”，但这也只是将链家原有的线下业务搬到线上，并没有从内部改变过去存在的商业经营模式，从经营结构看仍然是“重资产”企业，这代表着企业发展仍需要长期性投入才能获取回报，在新经济发展的时代，更多人看重的是“轻资产”的运营模式。

于是，在2018年4月“链家网”正式更名为“贝壳找房”，在保持原有十几年发展资源的基础上，整合了更多的房产中介，同时其他独立的品牌也可入驻贝壳，因此，我们所知道的“链家”是一个中介品牌，而“贝壳找房”是这个品牌的平台。

在推出了“贝壳找房”以后，“线上”看新房、“线上”租房以及VR看房功能陆续推出，经过大规模的整合调节，成功从“重资产”模式转为“轻资产”，因此也受到了新时代资本的青睐，在成立的两年时间内，分别获得了以“腾讯”和“软银”为主的领投及各大知名投资机构的跟投，截至2019年，贝壳找房估值达140亿美元。

贝壳找房和链家的经营模式

成功转型“轻资产”，也有了网络效应，还受到各大投资企业的青睐，但贝壳这样的经营模式却受到了房地产竞争者的抵制；前任我爱我家副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖就曾公开表示：“贝壳既当运动员又当裁判员，在具体操作中，它把盘源优先给自己的亲儿子——链家和德祐来完成。因为在内部ACN系统里，如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交，大头儿就要给人家，其只能抽8个点的平台费。”

从招股书中了解到，2017-2019年，贝壳分别收入255亿人民币、286亿人民币、460亿人民币，公司营收于2019年增长61%，这一年，贝壳平台成交总额（GTV）突破两万亿元，在国内仅次于阿里巴巴的成交额。2020年上半年，贝壳GTV同比增长49.4%至1.33万亿元。

贝壳成功在纽交所上市

贝壳找房业务大致分为存量房交易、新房交易、新业务及其他三个板块

其中，存量房交易收入包括：

(1) 向贝壳平台上入驻的中介机构收取的平台服务费，以及向德佑等加盟品牌下的中介收取加盟费；

(2) 链家通过买卖、出租存量房收取的佣金；贝壳找房平台上其他房地产中介与链家中介合作成交带来的佣金分成；

(3) 通过提供交易关闭服务、现场认证、中介招募及训练等增值服务收取增值服务费。

由此看来，存量房的交易业务是贝壳的主要收入来源，占总营收比例的60%以上。贝壳找房作为国内的房屋交易和服务平台，未来的增量依然可观，在资本运作方面，链家可谓驾轻就熟，然而贝壳找房的商业模式能否成功呢？在华丽的运营数据背后，各种风险也是存在着，虽然革新了房产生意的模式，并且有资本及巨头的支持，但贝壳在自我革新的过程也不可避免地要经历阵痛，如贝壳与链家的整体盈利数据并不让人满意，从2017-2019三年连续亏损，2019年净亏损21.8亿元，净亏损率为4.7%，2020年受疫情影响，线下店铺无法办公使用，因此贝壳找房的中介机构也遇到巨大的阻碍，难以维持长期盈利。

贝壳盈利趋势图

除开贝壳大量投入成本支出来拓展业务可能会导致未来的继续亏损外，贝壳在税务风险上的问题也不容忽视。

贝壳在纽交所上市前产生的税务风险

从贝壳的财报上可以看出，2017-2019年的应收账款分别为28.06亿元、35.62亿元、85.54亿元，截止2020年1季度，应收账款为78.25亿元，作为拟上市并以收佣金为主的房地产中介公司，怎么会出现金额如此之大的欠账？

据了解，贝壳找房为了拿到地产商的新房代理权，会提前向其支付巨额保证金，通过招股书咱们可以了解到，贝壳找房支付给房地产开发商的保证金余额为30亿元人民币，应收账款为72亿元人民币，两者合计高达100亿元人民币。应收账款如此巨大，会增加债权人无法收回保证金的风险，而且如果这些应收账款的收款期较长的情况下，会增加企业的资本成本，降低企业资金的使用效率，从而导致企业的坏账增加，那“回款”的压力会落到谁的身上呢？自然就是企业下属的销售身上，为了尽快拿到佣金及保证金，旗下的中介公司不乏一些违规的操作。

比如在2018年，贝壳旗下的北京高策房地产经纪有限公司在为西山天璟家园提供分销服务过程中，明知开发商北京骏宇房地产开发有限公司未取得《北京市商品房预售许可证》，仍然推介客户与开发商签订认购书，事后被北京市住房和城乡建设委员会查处，该中介公司因违规被处罚10余次；不仅如此，贝壳旗下十余家房地产中介公司、担保公司等涉及诉讼7800件，而北京链家房地产经纪有限公司就有3131件裁判文书，涉及4388条法律诉讼，其中包括了偷税漏税、虚假宣传等违法违规行为。

2020年3月30日，北京国税局下发的京税稽一罚〔2020〕41号处罚书显示，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条，对北京链家房地产经纪有限公司处于1582万元罚款。

法律诉讼

从链家公司披露的这些问题可以看出，链家及贝壳在平台的管理以及税务问题上还存在诸多问题，作为一家赴美上市公司，如不做好合理的税务风险规避，此后将会产生源源不断的税收风险也未可知。

国内上市公司财务造假案例

上市公司历来以管理更加规范、内控更加健全著称。然而，在税法风险全面爆发的大背景下，虚开的火光早已蔓延到上市公司。据笔者了解，曾经为A股有名的医药企业之一“康美药业”被证监会立案调查，蕞终披露的调查结果坐实了康美药业涉嫌巨额资金的财务造假罪名。

康美药业股份有限公司成立于1997年，于2001年在上交所上市。其公司在振兴中医药事业战略指引下，成为中医药全产业链精准服务型“智慧+”大健康产业上市企业，高新技术企业。2019年8月底，证监会披露立案调查结果：康美药业三年虚增收入206亿元，虚增利润20.72亿元，虚构362亿货币资金，虚增固定资产、在建工程、投资性房地产36.05亿元，蕞终，证监会决定对ST康美责令改正，给予警告，并处以60万元的罚款，对马兴田、许冬瑾实施顶格处罚，分别处以90万元的罚款，并采取终身证券市场禁入措施。

上市公司财务造假、虚增利润等违法行为，一直是证券法惩处的重点。上市公司虚增利润往往会涉及欺诈发行、信息披露违法、伪造金融票证和提供虚假财务报告等违法违规行为。根据证券法和刑法，上市公司和相关责任人不但要接受罚款、证券市场禁入等惩戒措施，情节严重的还将承担刑事责任。值得关注的是，上市公司为虚增利润而虚开发票还将给企业带来税务风险。

上市公司应重视税收优惠政策

2019年，财税政策频出，增值税起征点大改+增值税新税率+新个税+2019年社保新规等政策相继出台，作为上市公司来说，想要防范财务造假，就要完善上市公司的管理结构，进一步加强税务风险的防范。

现阶段中国经济不断发展，深化税制改革、加大减税力度，不断为市场减负增力，出台了一系列税收优惠政策，上市企业应该抓住有利的减税降负机遇，结合所属行业及业务模式，充分享受匹配的税收优惠政策。

税收优惠政策

税务筹划的作用更多的是合理规避税务风险

针对上市公司的情况来说，国外纽交所的上市条件较为放松，主要看重的是企业的经济价值，而国内上交所的上市条件就对拟上市公司针对税务方面的重大违法行为有具体规定；但从上述链家被罚款的国税文件看，行政罚款并不属于重大违法行为，因此1582万的罚款对链家来说并无重大影响，但拟上市公司及已成功上市的公司应以此为戒，做好企业内部税务管理，通过合理合法的税务筹划，降低企业涉税重大风险产生的几率。

作为上市公司来说，不同于其他的中小企业，税收优惠给上市企业带来的直接收益不仅是降低公司的税务成本，更是为企业后期的经营发展合理的规避了不必要的税务风险，而企业在做税务筹划时，应当尽量选择专业的税务筹划公司，如十方诚税、谷川联行等正规的第三方税务筹划平台。

如果是像“贝壳找房”这样计划在海外上市，其海外架构及运作将同时受到海外税务机关的关注。上市后，企业应持续关注税务管理。结合公司业务发展，通过享受税收优惠政策、实施合理的关联交易来提高税务运行效率，降低税务成本。对于越来越多走出国门的中国企业，国际税收的遵从与筹划愈发重要。有海外运作及跨国关联交易的拟上市公司需要了解各国的蕞新规定，合理防范跨国运作的税务风险并作相应整体筹划。

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