2025年，在全球高利率环境与地缘政治不确定性交织的背景下，私募房地产募资市场仍展现出谨慎复苏的迹象，实现了自2021年以来的首次同比增长。根据标普全球旗下With Intelligence发布的新报告，去年全球私募房地产基金募资总额达到1720亿美元，较2024年的1520亿美元增长了13%。
尽管数据向好，但报告同时警示，募资规模很难回到2021年和2022年的巅峰水平，高利率持续抑制着资本市场活动。过去两年半里，作为许多商业地产贷款成本基准的10年期美国国债收益率，几乎始终顽固地维持在4%以上，即便美联储在此期间多次削减短期利率。
报告指出，2026年募资规模大幅跃升的预期应被抑制，因为目前最大的活跃封闭式房地产基金的募资目标与2025年持平。2025年筹集的资金中，近90%流向了机会型、增值型和债务策略。其中，排名前10的房地产基金自2022年以来保持了稳定的募资水平，2025年共筹集了680亿美元，大型普通合伙人通过资产增长和并购活动扩大了规模，构建了多元化的投资平台。
然而，头部之外的基金则面临更艰难的生存环境。去年前三季度，新成立的房地产管理人共筹集了42亿美元，其中仅Derby Lane和Town Lane Management两家基金就占据了超过一半的份额，显示出市场资源向头部高度集中的趋势。与此同时，银行在商业地产到期潮中的角色正在发生变化，2025年到期的贷款中近60%由银行持有，但预计未来五年这一比例将下降，大型金融机构正主动缩减商业地产敞口。
在资金端，部分大型养老基金对房地产的配置仍低于目标，为募资增长提供了潜在平台。例如，俄亥俄州教师退休基金、安大略省医疗保健养老基金以及科罗拉多州公共雇员退休协会等机构，其中安大略省养老基金仍有80亿美元的承诺资金待配置到房地产领域，这将成为未来募资的重要增量来源。
对中国行业从业者而言，这一趋势表明全球地产资本正从“普涨”转向“分化”，在利率高企环境下，拥有强大资产运营能力和多元化平台的大型机构将更具募资优势，而中国出海企业或寻求全球配置的基金应重点关注北美及欧洲大型养老基金的配置缺口，寻找结构性合作机会。