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查看“三书一证一表” 放心收楼
国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收
合格后,方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的
标准,是开发商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明
书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格
证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。
业主签了有关文件,就视为对住房质量的认可。因此,特别提醒您收楼前千万记住要求开
发商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,才
能签入住单。但是,有些开发商交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,验收
过《住宅质量保证书》,有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证
书后,确保具备居住条件的,亦可收楼。先验房后收楼 舒心入住
为了避免不必要的麻烦,最好先验房,再办理入住手续是收楼的正常程序。以免业主在收
楼文件上签字,到物业管理处拿了钥匙,进得房去,发现与理想中相距甚远,一切已成事实,申
诉起来也软弱无力,买方不仅伤财,还劳心劳力,这对买家来说是很扫兴的事。为避免出现这
种情况,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如合同已成事实,则可采
取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。这样,可最大限度
地保证自己的利益。
验房项目：
验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机、盛水容器、塑胶袋、用来验空鼓
的工具等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1．查看房号是否有误。
2．检查可视监控系统是否运行正常。
3．检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，
没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属
质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，
若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背
后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
4．检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从
四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重
物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
5．检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙
面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、
阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公
司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
6．供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离
是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
7．检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来
不便或增加装修改造费用。
8．测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。所用的材料是否是当初承诺的品牌。
9．检查烟道是否有返回伐。以免日后邻居家的油烟跑到自己家。
10．房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房
屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的
面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办
法。查看面积实测表。
11．检查门窗。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关
上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 。
12．验收防水功能：尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。用
水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在
厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，
然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。
13．拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标
质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制
室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别
检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
14．卫生间插座规矩多 。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明
灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。
15． 开关接口拉一拉 。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线
路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
16．检查合同书中所列的各各房间的各种插座是否齐全。
法律界人士还提醒购房者：在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验
收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量
问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对
有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果
在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严
重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并
赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的
请求。
注意事项：
1．对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予
收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说
明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。
2．开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？
3．开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？
4． 面积增加的依据和明细（套内和公摊）。 物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异）。
5．周转金（200元）的收取依据？
6．是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费？
7． 有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间 。
8．收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识 ，公共维修基金只有房地局
有权在房屋过户时收缴。
9．契税只能在过户时交纳
10．房产证代**费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳。
11．商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修
基金时，须向购房者出具市财政局统一监制的市住宅维修基金专用****
一、总 则
1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。
2、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。
3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。
4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。
5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。
二、收房细则
把验收的目光放在隐蔽工程上
1、合 同
(1) 开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件，而不是复印件。
(2) 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。
(3) 房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
(4)查看所购商品房整栋楼的《西安市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交
主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
(5) 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
(6) 向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册
》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
2、户 内
(1) 窗
a) 窗边与混凝土接口有无缝隙
b) 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固
c) 是否翘曲变形
d) 开启关闭顺畅
e) 零配件装配齐全
f) 位置是否准确
g) 窗玻璃应表面平整
h) 窗玻璃是否完好无损、无划痕
i) 隐形纱窗是否安装完毕，且无破损
j) 外窗框四周处理是否粗糙
k) 外窗开启扇是否能关上
l) 把手是否松动
m) 窗子玻璃的每个角是否封好
n) 打开后窗户是否能固定
o) 直角接合部是否严密
p) 窗框表面是否光洁
q) 四角是否呈直角
r) 窗的底部滑道是否平滑
s) 窗台应平滑，不刮手
(2) 地板
a) 是否松动
b) 是否爆裂
c) 是否撞凹
d) 有无明显的缝隙和不平整
e) 地平
验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 20 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。
(3) 墙身、顶棚、楼板
a) 有无倾斜、弯曲
b) 有无隆起或凹陷
c) 墙面是否平整
d) 墙面是否有花
e) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范，若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，
f) 钢筋是否暴露
g) 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线
h) 用木棍敲一下有无空声
i) 墙面是否有明显色差
j) 阴阳角是否平直
k) 是否有裂纹、刷纹，若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
l) 有无水渍、裂痕
m) 天花板是否有小裂纹
n) 注意相关位置有没有空调管孔
o) 检查墙面有无石灰“爆电”，这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点”，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。
(4) 水
a) 开关是否妥当
b) 过墙线是否有导管
c) 导管连接是否紧密
d) 管线是否安全可靠
e) 下水管道不可使用塑料软管
f) 上水管是否存在渗漏现象
g) 需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。
(5) 电
a) 开关是否妥当
b) 按动漏电保护器的测试钮
c) 管线是否安全可靠
d) 插座面板是否有电
e) 拉闸断电测试
f) 插座是否带保险装置
g) 洗手盆的上方不应有插座
h) 打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮
i) 开关插座面板是否存在划痕
j) 是否有电器接地装置
k) 电线是否符合国标质量
l) 电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线更应达到 4 平方，否则使用空调时，容易过热变软。
(6) 暖气
a) 暖气内是否有水
b) 暖气有无漏水痕迹
c) 暖气里的水管上是否有锈
(7) 卫生间
a) 坐厕下水是否顺畅
b) 冲水声音是否正常
c) 卫生间内是否有地漏
d) 坡度是否对头
e) 有无积水
f) 是否倒泛水和渗漏
g) 闭水试验
h) 卫生间门口地板是否发黑
i) 台盆上水管是否漏水
j) 是否有有裸露电线
k) 进出水是否流畅
l) 电源插座应是防潮插座并有防溅措施
m) 照明灯座必须是磁口安全灯座
n) 洗手盆的上方不应有插座
o) 卫生间门口是否有挡水条
p) 排污管是否有蓄水防臭弯头
q) 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌
(8) 管线
a) 是否外露
b) 是否有管线穿过
c) 过墙线是否有导管
d) 导管连接是否紧密
e) 线路安装是否平整、牢固、顺直
f) 下水管道不可使用塑料软管
(9) 水表
a) 是否安装
b) 是否有水表空走
c) 阀门关闭不严
d) 阀门脱丝，连接件滴水
e) 截止阀生锈影响水质
(10) 电表
a) 是否安装
b) 使用数目
(11) 电话线
a) 用电话机检查电话线路是否有信号
(12) 电视天线
a) 用天线检查工具检查电视天线的信号
(13) 室内污染
a) 从 7 月 1 日以后，凡新开工的民用建筑工程，完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收，并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测，检测不合格的，不得竣工验收。
(14) 楼宇对讲
a) 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常
(15) 层高
a) 测量楼宇层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长
尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。
(16) 踢脚
a) 踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染
b) 要看踢脚板是否平滑
(17) 地漏
a) 地漏位置是否合理
b) 地漏是否在地面的最低点
c) 地漏是否排水通畅
(18) 隐密性及隔音效果如何
(19) 日照是否达到国家规定
(20) 通风是否达到国家规定
(21) 天然气表以及管道
(22) 窗磁、门磁系统
3、楼 内
(1) 电梯 启动运行准确性
a) 启动运行准确性
b) 制动器动作灵敏性
c) 限速器动作灵敏性
d) 报警器动作灵敏性
e) 其他安全设备动作灵敏性
f) 必须具有劳动部门核发安全运行合格证。
(2) 门
a) 贴脸是否完整
b) 贴脸是否有裂缝
c) 是否能锁上
d) 贴脸与楼顶板阴角线是否平行
e) 是否与墙在一个平面上
f) 直角接合部是否严密
g) 表面是否光洁
h) 不上锁是否会自动关上或打开
i) 四角是否呈直角
j) 门面上有无钉眼、气泡或明显色差
k) 开启是否灵活
l) 关上门窗听听隔音效果
m) 密封程度
n) 门的厚度、材质与规格
o) 门框与墙身有无过大缝隙
p) 门与门框有无过大缝隙
q) 零配件是否装配齐全，位置准确
r) 门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙
(3) 外墙
a) 是否有较大面积的空鼓
b) 是否开裂
c) 是否渗水
d) 是否有明显的水印和霉点
e) 是否有排水设施
f) 空调是否能安装
g) 出水口
h) 外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。
(4) 檐沟、落水管
a) 安装是否牢固
b) 接口是否平密
c) 是否渗漏
d) 落水管，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。
(5) 消防系统
a) 住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。
(6) 信报箱
a) 房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定
(7) 标识系统
a) 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符
(8) 小区环境
(9) 停车场
(10) 保安系统
4、小区内
(1) 凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前 6 米、楼后 3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
(2) 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
5、物 业
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
三、后记
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1) 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
2) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
3) 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
四、参考资料
1) 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。
如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。
2) 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
3) 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。