当评估房地产价格时，各种评估方法都有其独特的优缺点。以下是每种评估方法的详细解释，包括其优缺点：
1. 市场比较法优点：
直观易懂：通过比较类似房地产的成交案例，直接得出待估房地产的价值，易于理解和接受。
数据相对容易获取：在活跃的市场中，类似房地产的成交案例较为丰富，便于收集和分析。
缺点：
市场数据不全面：在某些地区或特定市场条件下，可能难以找到足够多的类似房地产成交案例。
难以找到完全相似案例：由于房地产的特性和市场条件的多样性，很难找到与待估房地产完全相似的案例。
优点：
反映实际成本：通过核算各项成本费用，能够较为准确地反映房地产的实际成本。
刺激企业发展：按照完全成本计算法，产量愈大，单位固定成本就愈低，从而鼓励企业提高生产效率。
缺点：
未考虑市场价值：成本法主要关注房地产的建造成本，而可能忽略了市场供求关系对房地产价值的影响。
固定成本分配的主观性：在确定固定成本分配时，可能存在一定的主观随意性。
优点：
考虑未来收益：通过预测未来收益并将其折算到当前，能够反映房地产的未来投资潜力。
与投资决策紧密结合：与投资决策紧密相关，有助于投资者评估房地产的长期投资价值。
缺点：
未来收益的不确定性：未来收益现金流的预测难度较大，容易受到主观因素的影响。
还原利率的估计难题：还原利率的估计对计算结果影响很大，但准确估计还原利率是一个难题。
优点：
预期原理：基于预期原理，通过预测未来市场价值并扣除剩余开发成本来评估房地产价值。
为投资者提供决策支持：能够为房地产投资者提供关于最高价格、预期利润和最高费用的测算。
缺点：
测算过程复杂：特别是使用现金流量折现法时，需要准确预测后续开发经营期、各项收入和支出等。
预测的准确性：由于存在众多未知因素和偶然因素，准确预测可能较为困难。
优点：
政策性强：基于政府或有关部门公布的基准地价，具有一定的政策依据。
标准明确：使用明确的基准地价和调整系数，评估结果较为标准化。
缺点：
地区局限性：基准地价法通常适用于已经公布基准地价的地区，对于未公布基准地价的地区可能不适用。
调整系数的确定：调整系数的确定可能受到主观因素的影响，影响评估结果的准确性。