住总地产大厦
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北京写字楼市场成交迎小幅回升，“提质升级”、“城市更新”仍是零售市场的主旋律
京，2024年3月28日 ——享誉全球的房地产服务及咨询公司戴德梁行发布《2024年一季度北京写字楼零售市场报告》。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，随着北京数字经济的迅速发展及政府政策的推动，作为写字楼市场的主力租户，TMT行业需求的回归有望带动北京写字楼市场的回暖。
租赁市场成交小幅回升，租金水平延续下降趋势
2024年一季度，受新兴商圈大面积成交租赁的影响，北京整体市场季度净吸纳量已接近2023年全年水平，为14.4万平方米。北京写字楼市场成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以来首次下调，环比下降0.4个百分点至18.3%。五大核心商圈市场净吸纳量为4.4万平方米，虽较2023年同期的负吸纳有所好转，但受新增供应和部分企业租户退租影响，核心商圈市场空置率继续呈上升态势，环比上升0.5个百分点至13.1%。虽然一季度市场活跃度较2023年有所提升，但现有的高空置率持续给业主施压，业主为了尽快去化自身面积和获得更多的竞争优势则选择继续下调租金水平。至此，北京全市租金环比下降2.4%，同比下降8.4%至每月每平方米人民币290.7元，五大核心商圈租金环比下降1.7%，同比下降7.6%至每月每平方米人民币342.6元。
TMT行业约占总成交面积的一半，新能源绿色环保行业表现活跃
在行业表现方面，随着北京持续推动“全球数字经济biaogan城市”建设，数字经济biaogan企业发展迅速。根据统计局数据显示，2023年全市数字经济增加值为1.88万亿元，同比增长8.5%，占地区生产总值的比重达42.9%，位列quanguodiyi。这也相应反应在市场成交上，2024年一季度，北京TMT行业成交面积约占所有行业总成交面积的一半，为48.4%。其次为金融业和专业服务业，分别占所有行业总成交面积的15.1%和11.8%。能源行业则延续2023年的强劲势头，位居第四位，占所有行业总成交面积的10.2%。
截止至2027年，北京写字楼市场新增供应将达144.7万平方米。其中2024年为供应高峰，体量约为45万平方米。预计二季度，新项目的入市加之市场的高空置很难在短期内被去化，租金水平将继续面临下行压力。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示，下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复，预计年底租金水平将趋于稳定或迎来触底拐点。未来几年，随着企业经济效益的好转、新兴产业的快速布局和相关政策的不断推进，北京写字楼市场租赁需求有望得到提升。
“提质升级”、“城市更新”仍是零售市场主旋律，首店首发经济持续繁荣
一季度，位于亚奥商圈的北辰荟购物中心及丰台区的北京京盛时代购物中心开业，全市购物中心总存量升至1,502万平方米。近两年来北京零售市场入市的项目呈多样化、多层次化的发展趋势。在政府“传统商圈改造”、“一店一策”等政策的推动下，传统商圈老旧项目的改造成效也逐渐显现。根据北京商务局2月发布的《北京培育建设国际消费中心城市2024年工作要点》，2024年还将完成西单金融街商圈、西直门商圈等15个商圈的改造升级。因此，“提质升级”、“城市更新”仍将是2024年北京零售市场发展的主旋律。
品牌方面，除各购物中心在积极地丰富和提升其项目内品牌外，各品牌方也在不断地升级和创新其品牌店铺形式，首店、旗舰店仍是各购物中心重点关注的对象。值得一提的是，中国最大的MUJI旗舰店本季度在北京朝阳大悦城开业，占地面积近5,000平方米。2024年北京将持续繁荣首店首发经济，计划引入首店不低于800家。
2024年，北京零售市场预计将有超过120万平方米的新增供应计划投放市场，项目主要为位于郊区的大体量新建商业项目及位于主城区内传统商圈的城市更新项目。戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，在北京大力激发消费潜能及打造融合消费新场景等支持性政策的指导下，今年新项目的开业将引入更加多元化的业态及消费场景，提升区域内的消费环境及活力，助力北京国际消费中心城市的建设。
