房屋可靠性检测鉴定是对房屋结构在规定时间和条件下完成预定功能的能力进行评估的重要工作。其涵盖了安全性、适用性和耐久性等多个方面。
安全性方面，主要关注房屋结构在静载、动载及自然灾害等作用下的承载能力和稳定性。例如，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292，对混凝土构件按承载能力、构造、位移或变形、裂缝或其他损伤等四个检查项目进行评定；对砌体构件按承载能力、构造、位移或裂缝、损伤等四个检查项目评定，以确定单个构件的安全性等级。
适用性方面，侧重于评估房屋在使用过程中的性能，如结构变形、裂缝、渗漏等，确保房屋能满足正常的使用功能需求。以地基基础为例，根据上部承重结构和围护系统工作状态评估地基基础等级，保障房屋整体的适用性。
耐久性则是指房屋结构在预定的使用寿命内抵抗各种环境因素和荷载作用而保持其性能和功能的稳定性。例如，预应力混凝土构件的混凝土最低强度等级不应低于 C40，设计使用年限为 50 年的配筋混凝土结构构件，其受力钢筋的混凝土保护层厚度不应小于钢筋的公称直径且应符合相关规定。直接接触土体浇筑的构件，其混凝土保护层厚度不应小于 70mm。
总之，房屋可靠性检测鉴定通过对房屋结构的安全性、适用性和耐久性进行全面评估，为房屋的安全使用、维修改造以及延长使用寿命提供科学依据。
二、检测鉴定的重要性
房屋超过使用年限后，结构必然会出现老化或损坏现象，其荷载能力也会大大降低甚至失去作用，无法预测房屋的整体稳定性，随时可能发生危险事故。进行房屋可靠性鉴定，可以准确地反映房屋当前的安全状况，如通过对房屋结构的承载能力、构造、位移或变形、裂缝或其他损伤等方面的检测，评估房屋在静载、动载及自然灾害等作用下的安全性。一旦发现安全隐患，可及时采取措施进行修复，保障房屋居住使用人的人身安全。例如，根据相关数据统计，经过房屋可靠性鉴定并进行及时修复的房屋，在自然灾害中的受损率明显降低，有效保护了居民的生命安全。
（二）利于整改查处通过房屋鉴定工作，可以及时发现一些不合格的建筑。这些不合格建筑可能存在结构安全隐患、施工质量问题等，对公共安全构成潜在威胁。相关部门依据房屋鉴定结果，能够更有效地开展整改和查处工作，确保建筑市场的规范和安全。以某地区为例，在对一批老旧房屋进行鉴定后，发现其中有一定比例的房屋存在严重的安全问题，相关部门立即责令整改，对违规建设单位进行了处罚，有效提高了该地区的建筑质量和安全水平。
（三）提醒修缮加固房屋鉴定工作能让业主们清楚地知道自己所居住的房子是否存在安全隐患。如果房屋存在问题，业主可以及时制止这些房屋继续出现安全质量问题，并在后期进行针对性的加固工作。对于一些影响居住环境安全的细节，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等问题，也可以进行及时的修缮。例如，有的业主在得知房屋存在裂缝等安全隐患后，及时委托专业机构进行加固处理，不仅提高了房屋的安全性，也提升了居住的舒适度。同时，对房屋主体工程质量、结构安全性、构件耐久性、使用性存在质疑时进行复核鉴定，还业主们一个安全的居住环境。
三、检测鉴定的分类及内容
房屋完损性鉴定主要适用于农村危房排查、城乡危房排查等情况。检测内容为住房完损现况测试，通过对房屋的各个部位进行详细检查，确定房屋的损坏程度。住房偏斜监测能够及时发现房屋是否存在倾斜问题，保障房屋的稳定性。房屋相对沉降检验可以检测房屋在不同位置的沉降情况，避免因不均匀沉降导致房屋结构受损。最后，房屋完损级别鉴定会根据检测结果，将房屋完损程度分为不同等级，为后续的维修和改造提供依据。
（二）房屋安全性鉴定报告房屋安全性鉴定一般针对已发现安全隐患、危险迹象或其他需要评定安全性等级的房屋。除了完损检查、偏斜检验和相对沉降检测之外，还包括中心线位置核查，确保房屋的整体结构布局符合设计要求。构件规格大小的检测可以判断房屋构件是否存在尺寸偏差，影响房屋的承载能力。关键构件材质强度的检测至关重要，例如对混凝土构件的强度进行检测，确保其能够承受相应的荷载。安全系数测算分析则是通过对房屋结构进行力学计算，评估房屋在各种荷载作用下的安全性。此外，PKPM 建模可以更加直观地展示房屋的结构特点和受力情况，为安全鉴定提供有力支持。
（三）房屋抗震性鉴定报告在安全性鉴定的基础上，房屋抗震性鉴定主要针对房屋加层改造、扩建、改变使用用途等情况。首先，需要对房屋进行抗震验算，根据房屋的结构类型、使用年限、地理位置等因素，计算房屋在地震作用下的受力情况。然后，进行抗震评定，综合考虑房屋的抗震能力、地震风险等因素，确定房屋的抗震等级。如果房屋的抗震性能不满足要求，需要采取相应的抗震加固措施，提高房屋的抗震能力。
（四）灾后受损房屋鉴定报告灾后受损房屋鉴定一般是针对受火灾、台风、雷击、雪灾、白蚁侵蚀、化学物品腐蚀及汽车撞击等灾害导致的房屋结构性损伤。检测内容包括受损建筑的损伤情况，如火灾后房屋的烧毁程度、台风后房屋的破坏情况等。钢筋损伤及强度评估是对灾后房屋中的钢筋进行检测，判断其是否受到损伤以及强度是否降低。混凝土强度评估可以确定混凝土在灾害后的强度变化情况。倾斜与沉降监测能够及时发现灾后房屋是否存在倾斜和沉降问题。承重结构的损伤情况检测则是重点关注房屋的承重构件，如梁、柱、墙等，评估其在灾害后的承载能力。
（五）建筑工程质量鉴定报告对建（构）筑物的质量进行检测鉴定，一般为初步竣工的建筑质量进行鉴定。针对建筑物的混凝土、钢筋强度、楼板厚度、钢材性能、焊缝质量、管材壁厚度等多项施工材料进行抽样参数调查检测。通过对混凝土的强度检测，可以判断其是否满足设计要求。钢筋强度的检测能够确保钢筋在建筑结构中的承载能力。楼板厚度的检测可以保证楼板的承载能力和隔音、隔热性能。钢材性能的检测包括强度、韧性、焊接性能等方面，确保钢材在建筑中的使用安全。焊缝质量的检测可以避免因焊缝缺陷导致结构失稳。管材壁厚度的检测可以保证管材的强度和密封性。最后，通过验算来得出建筑工程质量是否符合国家规定要求之内。
四、检测鉴定的区别
房屋可靠性鉴定和安全性鉴定虽然都涉及房屋结构的安全性评估，但在多个方面存在明显区别。
一、适用范围不同
房屋可靠性鉴定的适用范围更为广泛：
建筑物大修前，需要对其整体的可靠性进行全面评估，以确定大修的具体方案和重点部位。
重要建筑物需要对建筑的安全性和使用性进行定期检查时，可靠性鉴定能够综合考量建筑在长期使用过程中的各种性能变化。
建筑物改变用途或使用环境前，例如原本作为住宅的房屋改为商业用途，可靠性鉴定可以评估这种变化对房屋结构的影响。
建筑物达到设计使用年限拟继续使用时，通过可靠性鉴定判断房屋是否还能满足安全和使用要求。
建筑物改造或增容、改建或扩建前，要确保改造后的房屋依然可靠。
受自然灾害、化学腐蚀、意外撞击、地基变形等原因导致建筑物结构损伤、存在质量缺陷时，可靠性鉴定可以全面评估损伤程度和后续的修复方案。
怀疑建筑物的施工质量，无法确定建筑物的安全性和使用性是否符合相关规范标准时，可靠性鉴定可以给出科学的判断。
作为营业性娱乐场所、旅馆业等公共场所的建筑，需要在许可审批前进行房屋的安全性鉴定，而可靠性鉴定则更加深入全面，确保这些场所的长期安全使用。
房屋安全性鉴定的适用范围相对较窄：
房屋局部改造（不包括局部加层）影响一定范围内的结构构件安全时，进行安全性鉴定以确定局部改造对房屋整体安全的影响。
因灾害或者事故导致结构局部损失的，主要针对局部受损部位进行安全性评估。
正常使用中发现结构构件存在安全问题的，如承重构件出现裂缝等情况，进行安全性鉴定以确定问题的严重程度。
经安全评估发现房屋建筑存在局部安全隐患的，聚焦于局部隐患进行评估。
临时性房屋需要延长使用期的时候，对建筑物的安全性进行鉴定，为后续使用年限提供建议。
使用性鉴定中发现安全问题，仅针对使用过程中出现的安全问题进行评估。
二、鉴定内容深度不同
房屋可靠性鉴定的鉴定内容更加深入具体：
可靠性鉴定不仅包括对房屋结构安全性的评估，还涵盖了适用性和耐久性等方面。在安全性方面，会对地基基础、上部承重结构和围护系统等进行全面评估，包括地基变形评级、边坡场地稳定性评级、地基承载力评级，每种构件集评级，结构侧向位移评级以及结构整体性评级等。在适用性方面，根据上部承重结构和围护系统工作状态评估地基基础等级，同时对每种构件集和围护系统功能进行评级。在耐久性方面，考虑建筑结构在预定的使用寿命内抵抗各种环境因素和荷载作用的能力。
房屋安全性鉴定相对较为简单：
主要针对房屋的结构承载力和结构整体稳定性进行调查检测、验算、分析和评定。包括地基基础的安全性评估，如地基变形、边坡稳定性和地基承载力评级；上部承重结构的安全性评估，包括每种构件集评级和结构侧向位移评级，以及按结构布置、支撑、圈梁、结构间连系等检查项目评定结构整体性等级；围护系统承重部分的安全性评估，按上部承重结构检查项目及步骤评定围护系统承重部分各层次安全性等级。
综上所述，房屋可靠性鉴定和安全性鉴定在适用范围和鉴定内容深度等方面存在明显区别，在实际应用中应根据具体情况选择合适的鉴定方式。
五、检测鉴定的流程
在进行房屋可靠性检测鉴定之前，前期准备工作至关重要。首先要充分了解检测对象，包括房屋的建筑年代、结构类型、使用功能等基本信息。明确检测目的，是为了大修前的全面检查，还是改变用途、达到设计使用年限继续使用等情况。成立专业的检测组织，确保检测工作的高效、准确进行。
收集图纸资料是前期准备的重要环节，如工程地质勘察报告、建筑结构的设计图纸和计算书、设计变更、施工记录、竣工图、竣工质监及验收文件等。这些资料可以为后续的检测和评定提供重要依据。通过了解建筑物的使用、损坏及修缮历史，如建筑物的改造、维修、用途变更、使用条件改变以及是否受过灾害等情况，有助于更好地评估房屋的当前状态。同时，调查现场基本情况，包括资料的核对、建筑物的实际使用条件、使用环境、荷载调查、询问有关人员等，为后续的检测工作打下坚实基础。
（二）现场检测确定检测方案是现场检测的关键步骤，需要确定检测人员、仪器及设备。检测方案应根据房屋的具体情况和检测目的进行制定，确保检测的全面性和准确性。
现场检测包括建筑及结构的平、立面布置检查，结构及其支撑构造、构件及其连接构造检查。通过对建筑结构的整体布局和连接方式进行检查，可以初步判断房屋的结构稳定性。
地基基础检查是现场检测的重要内容之一。记录房屋室内外地台、各墙柱脚是否有开裂损坏现象，检测地基基础是否产生不均匀沉降而造成上部结构构件出现开裂及变形等异常现象。采用全站仪对房屋相对不均匀沉降进行检测，检测房屋是否有不均匀沉降，以推断房屋地基基础是否存在明显静载缺陷。
上部结构及构件工作状态检测包括建筑物的侧向位移量测、构件裂缝检测和构件变形检测。通过对建筑物的侧向位移进行量测，可以判断房屋的整体稳定性。构件裂缝检测和变形检测可以及时发现结构构件的潜在问题，确保房屋的安全性。
上部结构及构件的施工质量及性能检测包括构件截面尺寸量测、混凝土强度检测和钢筋配置检测。这些检测项目可以评估结构构件的承载能力和施工质量，为房屋的可靠性评定提供重要数据。
围护系统及附属结构使用功能检查也是现场检测的一部分。检查水电设施使用功能是否正常，卫生器具零件损坏、残缺情况，电照设备的新旧、完损、电线老化、绝缘等情况。同时，检查门窗是否出现变形、开裂、木质腐朽、铁件锈蚀等损坏现象，记录内外墙及天花板的批荡层是否出现风化、空鼓、起拱、脱落及龟裂等损坏现象，以及楼地面饰面是否出现空鼓、起拱、起砂和开裂等损坏现象。
（三）数据处理与评定现场检测和室内试验完成后，进入数据处理、结构分析、可靠性评定阶段。对采集到的大量数据进行整理和分析，运用专业的软件和方法进行结构分析，评估房屋的可靠性。
根据数据分析和结构分析的结果，得出检测评定结论。结论应明确房屋的可靠性等级，如安全性符合鉴定标准的要求，不影响整体承载，可能有极少数一般构件应采取措施的 Asu 级；安全性略低于鉴定标准的要求，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施的 Bsu 级；安全性不符合鉴定标准的要求，显著影响整体承载，应采取措施，且可能有少数构件必须立即采取措施的 Csu 级；安全性严重不符合鉴定标准的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施的 Dsu 级。
同时，根据检测评定结论提出合理的建议或解决方案。对于存在安全隐患的房屋，建议采取加固、翻建或拆除等措施。对于需要进行维修的部位，提出具体的维修方案和建议。对于可以继续使用的房屋，提出日常维护和管理的建议，以确保房屋的长期可靠性。
六、检测鉴定的方法
传统经验法在 20 世纪 60 至 90 年代我国较普遍采用。这种方法主要依据工程技术专家的经验，以现场观察检测结果进行房屋结构综合判断。其现场观察检测鉴定较为简单，大多不使用现代测试技术手段。由于缺乏必要的测试技术仪器检测，以及科学的定量分析评价方法的程序，鉴定多以定性分析判断为主，故在工程处理方案上一般偏于保守。
例如，传统经验法在判断房屋结构的安全性时，主要依靠专家对房屋外观、裂缝、变形等情况的观察。如果发现房屋墙体有明显裂缝，专家会根据经验判断裂缝的严重程度，以及对房屋结构安全性的影响。然而，这种判断结果有时受鉴定人认知和技术水平的影响，难以做到准确无误，容易产生错判或漏判。
尽管传统经验法存在一些不足之处，但对于一些结构简单，以及加固维修投资不大的房屋进行鉴定仍然是可行的。房屋鉴定、维修、管理的专业技术人员，一般都对所管理的房屋的建造与使用情况比较熟悉，且鉴定程序简单、成本低。
（二）实用鉴定法实用鉴定法是在传统经验法的基础上发展起来的一种鉴定方法。它克服了传统经验法只通过现场踏勘检查、依据鉴定专家的经验进行定性分析、而不能通过检测仪器在现场直接测试获取必要的数据、进行定量性分析的缺点。
实用鉴定法主要是采用现代测试技术，在现场踏勘检查的基础上，通过仪器直接测量必要的数据，运用数学和数理统计的理论，进行定性和定量分析，进而得出鉴定结论，大大提高了鉴定结果的科学性。
例如，在对混凝土强度进行检测时，实用鉴定法可以使用回弹仪、超声波检测仪等现代测试仪器，准确测量混凝土的强度参数。然后，通过对大量数据的统计分析，结合数学模型，得出更加科学准确的鉴定结论。
实用鉴定法通常要进行两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序。在初步调查、分析损坏原因的基础上，列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的房屋安全鉴定结论。
（三）概率法（可靠度鉴定法）概率法，又称可靠度鉴定法，是运用概率论和数理统计原理，利用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定的方法。
这种方法通过分析现有房屋的可靠度，找出房屋在正常使用条件下和预期的使用期限内发生破坏或失效的概率，确定其寿命。概率法在理论上是完善的，但因存在房屋结构材料强度的差异和计算模型与实际工作状态之间的差异，目前离实用还有较大的距离。
现在概率法的实际应用仅止于近似概率法，从概率分布曲线和形态用 “均方差” 度量并找出 “安全指标”。例如，对于既有房屋本身的作用力、结构抗力等影响房屋承载能力的诸多因素都是随机变量，其作用过程也是随机过程。而采用鉴定时点的应力值进行计算以及进行结构分析则属于定值法的范围。用定值法的固定值来估计既有房屋的随机变量的变化对房屋的不定性影响，显然是不合理的。