侨福芳草地
侨福芳草地紧邻北京CBD商务区核心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型办公+商业的综合项目，包含了世界顶级时装及潮流品牌购物广场、拥有铂金逸质的精品酒店以及采用最尖端实用的设计方案而推出的写字楼。从细致入微的绿色科技应用到美国LEED铂金预先认证的荣誉，侨福芳草地将环保与奢华完美结合，刷新了北京地标的新理念，并带来高端地产行业新一轮的绿色革命。独立通风的精装吸烟室，CEO专属盥洗室，4栋塔楼均配置的VIP电梯。建筑面积：约20万平米，写字楼约8万平米
建筑特色：MIPIM Asia Award 2010 年度最佳“绿色建筑”
标准层面积：AB座最大单层面积为2005平方米，CD座二栋的单层可达4,600平方米，可在整层形成6,600平方米的连体办公空间
建筑外观：全帷LOW-E玻璃墙
标准层高：2.9米（欧洲标准，舒适层高）
标准柱距：办公区无柱式设计
网络地板：提供网络地板
楼板承重：办公200公斤/平方米
车位配置：700余个充盈车位，停车方便快捷
玻璃幕墙：单元式Low-E中空玻璃幕墙，明亮大尺度
办公大堂形象：大堂近千平米，恢弘办公形象
架高地板：架高地板，线路灵活分流
中央空调：VAV变风量全空气
空调系统，提供舒适办公环境新风系统：新风量40立方米/小时·人，保证室内空气质量
电力系统：由变电站引入双路10KV、50Hz供电，双路同时运行，互为备用。
电梯配套：共18部电梯，客梯以105米/分钟速度高效运转
网络接入：主干全光纤，水平采用六类线
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北京核心商业地段写字楼空置率超30%，租金回落。国贸、望京等地写字楼见证租赁市场冷热变化，企业面临经营压力，租户选择增多，市场进入以价换量周期。
摘要由作者通过智能技术生成
高层写字楼的电梯不开了？
在写字楼市场，空置率反映市场的供需关系，租金反映企业的承租能力。这两项指标直观折射出一座城市动态的发展实况。地产行业普遍认为，空置率在10%左右是比较健康的水平，20%是问题出现的警戒线。而写字楼空置率超过30%则需要密切关注。
2023至2024年，北京金融街、国贸、望京、中关村、丽泽等核心商业地段，部分写字楼空置率上涨到30%以上，租金却退回十二三年前的水平。这些精致体面的甲级写字楼，往往兴建于宽松的货币政策和乐观的投资情绪中。但现在大环境处于调整期，它们率先见证了商业地产租赁行业的冷热变化。
国贸CBD丛聚着北京最摩登的写字楼，玻璃幕墙在阳光下灿然。曾经，这里的商办租金也像楼宇般高耸，一个角落里空置的工位，比保安每日在旋转门口站岗的劳动更值钱。
一家入流的金融类企业，理应将办公室设在这样体面的写字楼。《繁花》中90年代的上海，爷叔教阿宝做生意的第一课，就是下血本包下和平饭店最高层套房，再换身定制西装，掌握“派头”和“噱头”。
杜冰在一家投融资企业工作，2023年6月入职。他发现老板在谈业务时，很爱以一种低调顺滑、明贬暗褒的话术，透露公司位于国贸CBD超高层写字楼的信息。老板间的落地窗外，隔条马路就是央视大裤衩的建筑力学景观。
入职时，投融资行业已经寒气弥漫。彼时老板因项目运营乏力，对员工绩效工资进行了间接下调，岗位的上一批员工因此全部离职。
不过，身为高级写字楼内的高级打工人，杜冰即使手拿低于行业平均水平的工资，也能在通勤时走路带风。“每天在这样的环境和物业条件中度过职场生活，相当于变相的精神补偿了。偶尔在工位通宵加班后，还能被大裤衩反射的第一缕晨光治愈。”
然而，到了2023年尾，资本市场的寒气进一步渗透至公司里的基层员工。
杜冰发现，公司的出差车马条件越来越苛刻，连人事部采买的抽纸都变薄了。他常去楼层中部的公共空间办公，每次还不到下午6点，就有物业的人来关掉他头顶以外区域的灯。
今年初，写字楼原本的物业方合同到期不再续签，新一年的物业服务由CBD集团旗下公司接标。不久后，杜冰的公司也因经营维艰，砍掉了一个项目，从28个工位的办公室，搬到了整座大厦规格最小的甩租办公室，12个工位还有4个空闲。
杜冰回想刚刚开启北漂生涯的2019年，这座城市的最高楼中国尊和相邻的正大中心相继入市，国贸CBD成为包括他在内众多北漂白领的梦想工作地。那一年，位于奥林匹克公园的亚洲金融大厦、丰台区的丽泽SOHO等甲级写字楼也在北京纷纷落地。
银行分析师安德鲁·劳伦斯曾在1999年提出“摩天大楼指数”，他认为摩天大楼的大规模投建是一种预警信号，因为经济过热时期的过度投资往往是不可持续的，大楼建成后可能会面临大环境的周期波动。
受全球金融危机和2008奥运会的影响，2009年北京跃现大批新增写字楼集中入市，而2019年北京优质写字楼新增供应量超90万平方米，是仅次于2009年的历史最高值。
高企的写字楼供应量，反映出当时社会经济复苏的决心，与此同时，北京甲级写字楼空置率也随着供给增加提升了。
2018年，北京整个写字楼市场空置率仅为7.6%，平均租金427.5元/平方米·月——这是北京有统计以来的最高租金。
但短短一年间，北京甲级写字楼空置率抬升至15.9%，创下10年来的新高。同时，甲级写字楼市场的平均租金降至377.5元/平方米·月，乙级写字楼降至227.0元/平方米·月。
美团创始人王兴曾在其饭否主页感慨，“听到一个段子：2019可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。”
从写字楼市场来看，这条段子似乎一语成谶
自2019年起，北京写字楼市场一路下行，空置率整体不断攀升。戴德梁行数据显示，至2024年三季度，北京写字楼市场空置率为18.2%，同比上升1.2%，环比上升0.2%；平均租金为266.1元/平方米·月，同比下降13.5%，环比下降4.7%。
在产业与经济的双重挑战期，北漂数年的杜冰终于进入梦想中的CBD大厦工作。可剥去糖衣后，他很快对高级写字楼祛魅了。“还不如进银行，虽然拿的工资差不多低，但至少能给自己的简历镀层金。”
2019年，北京依赖融资维生的创业公司大批从写字楼退租。创业第三年的赵阳也是浪潮里的一员。
疫情之初，他把公司搬到了泛国贸地区价格洼地的乙级写字楼。这个地段的写字楼，见证了近10年来的行业兴衰和公司汰换，从传媒、影视、金融，到后来的服务业和电商。
对比如今腰斩的价格，2019年的租金还处于较高位，免租期等福利也不多。捱至疫情结束，赵阳公司受大环境影响，有时现金流卡顿，季付的租金只能勉强按月支付。
个人创业处境陷入泥沼，赵阳感到压力从四面八方不停叨啄内心。外界更庞大的动荡则是，2023年至今，整个北京写字楼市场进入以价换量的下沉周期。
赵阳公司所在园区，平均租金从5元/平方米·天降到了3元，空置率10-15%；对面租金6元的写字楼空置率高达30-35%；附近降幅最狠的甲级写字楼，从十几元降到了四五元。
赵阳多次找二房东商量降租，但由于合同租期未到，提前退租要赔付高昂的违约金。赵阳在谈判中拿不到主动权，只能眼睁睁被高点租下的办公室套牢。
写字楼是行业迭代的载体，也是经济趋势的缩影。理论上，即使市场降价，写字楼的租赁方也可以根据合同租期，或短期的空置来维持租金水平。但是这一次的复苏远比大家想象中漫长。
不久前，赵阳办公室租约还剩半年时，写字楼的原始业主直接找上门，表示愿意减免半个月房租，3万元。若到期后续租，业主可再提供1-2个月的免租期。
在写字楼租赁行业，二房东通常以较低价租下一栋写字楼的多层或多间商办，改装后再提高差价租出。当业主跳过二房东开始主动降价，提前挽留存量客户，说明市场真正跌到了绝地。
除租金外，写字楼市场困境体现在物业服务上，则是各种降本细节上的“骚操作”。
例如，赵阳所在写字楼男厕的保洁员从大爷换成了阿姨——阿姨的工资是每天100元，在清洁工市场，男性的劳动力价格普遍要比女性更高。
为了省电费，写字楼大堂不到晚8点就熄了灯。昏暗中，两位保安百无聊赖地趴在前台，只有共享充电宝的指示灯映照他们的脸庞。不久前，物业给洗手池水龙头安装了水量更小、但水压过大的外接头，被投诉后又换成另一款防溅水接头。
最近赵阳最头疼的是，二房东频繁登门游说，希望他到期后续租同楼的其他房源。还提到有一些在租期内的公司，问他能否帮忙分担一部分房租，与他们合并办公。“过去二房东一直对我们超级差，我已经害怕和他们继续打交道了，感觉是把伤过的心拿出来再伤一遍。”
赵阳在这栋写字楼经历了5年搓磨，办公室共50个工位，如今空缺了小一半。他已经做好决定，明年在附近另寻合适的办公室，拥抱外界和内心的变化。
不久前，一条吐槽望京写字楼的朋友圈在网络流传，称最高55层的“中国锦”只剩一部电梯运行。
中国锦是望京核心区的最高建筑，归属绿地中心。地上共55层，其中最高的10层为高级行政公寓及商务会所。
最近我进行了实地探访，了解到出现上述情况是因为公寓专用的电梯需要换钢丝绳，维修配件暂未到齐，因此高层的公寓一度仅有两部电梯可使用。42层以下为商用办公，分为低、中、高三个区，分别配有六部电梯，可以正常使用。
虽然只开一部电梯的超高层写字楼是乌龙事件，但望京写字楼的确已安静了许久，无论是物理意义上还是商业叙事层面。
望京地产时代的崛起，经历了长达10年的建设。
随着绿地中心、昆泰中心、保利国际、望京SOHO等地标写字楼落成，2015年，国内市值最高的互联网企业阿里巴巴，斥资16.8亿元买下望京绿地中心A座，次年又买下了昆泰嘉瑞中心，在望京落户。
加上浦项制铁、锤子科技、微软、索尼等头部企业的重磅进驻，引领北京各大科技互联网公司在此聚集。2019年望京写字楼市场的黄金期，空置率仅为11%。
而让望京从“北京第二CBD”重回睡城的拐点是，2024年，阿里巴巴北京总部从望京迁至来广营，金辉大厦、绿地中心、昆泰大厦、望京SOHO、利星行广场、融新科技大厦等写字楼因而腾退出大量空间。
如今，阿里巴巴仅剩阿里健康、高德、饿了么等项目在绿地中心A座办公。今年3月，该写字楼的物业公司从万科变更为特发。目前望京写字楼整体的空置率达到25-30%，租金在3.5-5.5/平方米·天。
阿里文娱随总部搬到更北边的来广营后，中国锦的高区空出5个整层。2023年至2024上半年，还有一批科技和传媒类的创业公司迁走。
过去中国锦的平均租金是10元/平方米·天，今年直接砍半，租金里物业、供暖、发票全含。部分打折办公室还配套二手工位和吊顶，可拎包入驻。物业工作人员表示，“我们项目就很识时务吧，也不会端着什么的，能租就租了。”
对比综合类商业园区，望京这样定位明确的商务区内，租户结构相对单一，大部分都是科技和互联网行业，因此一旦行业下行，供求关系其实会加速失衡。
而且对于高端定位的甲级写字楼来说，物业空转的运营成本也更高，所以面对攀升的空置率，望京写字楼成了名副其实的乙方市场。空置房源过剩，留给租户的选择空间很广，写字楼只能随行就市。
与中国锦相邻的浦项中心是望京定位最高端的写字楼之一，由韩国十大财阀之一的“浦项制铁”开发，该企业地位相当于中国的首钢。写字楼的物业和租赁业务由第一太平戴维斯负责。
物业工作人员称，疫情期间浦项中心的租金从10多块降到了7块，目前空置率不到20%。这个数字在望京写字楼里能算上位区，有报道称2023年望京SOHO的空置率已接近50%。
不过虽然空置率高企，近期询价望京写字楼的租户却不少，因为大家都听闻阿里撤走，租金一降再降。失落的望京拥有了北京性价比福地的新标签。
