者：沈晓杰 政经评论员 资深媒体人
“二次房改”至今已过去十年，我国的房地产市场和市民的住房问题，究竟是“好得很”还是“糟的很”，不同的人，有不同的解读。
作为政府主管部门直接负责人，住建部长姜伟新对此的说法，最能代表“主政官员”的立场和观点。
去年11月，在“十八大”新闻中心举办的中外记者招待会上，身为住房和城乡建设部部长姜伟新在介绍2003年以来十年房地产市场“调控成效”时，突出强调了这样的一个“成果”：从2002～2011年，全国“城镇人均住房建筑面积从2002年的24.5平方米提高到2011年的32.7平方米”。
人均住房面积“32.7平方米”这个数字，确实让人震撼。如此“骄人的成绩”，不仅表明我国“全面小康”中含金量最大的一块住房小康已经基本实现（主要指标为：到2010年城镇人均住房建筑面积达到30平米，到2020年达到35平米），标志着我国城镇居民的住房问题基本解决，而且更可以推论：过去十年，我国房地产市场和市民住房，主流是好的，方向是正确的。在这方面的“沸腾民怨”，只是少数市民所遇到的“个别问题”。
其实，这样的官方说法并不新鲜。早在2010年12月底，前总理温家宝到中央人民广播电台中国之声直播间参与节目时就说过：到现在（注：指2010年底）我们人均城镇的住房面积已经达到33平方米。在今年3月他所作的最后一次政府工作报告中，他也再次重申：“2012年底，城镇和农村人均住房面积32.9平方米、37.1平方米，分别比2007年增加2.8平方米和5.5平方米”。
中国城镇居民的住房小康达标，在官方的权威说法中，似乎已是“铁板钉钉”的事实了。但真相果真如此吗？
实际上，这个问题首先不应该是一个是是非非的“民生话题”，而是一个再简单不过的“算术问题”。
官方权威的说法,不是强调全国城镇居民人均住房面积已达到32.9平方米了吗，那么我们同样可以用官方的统计数据，“论证”一下全国城镇现有相对应的存量住房，就可以说明一切问题了。
首先我们应该知道是是，如果城镇居民的住房水平真的达到了“人均32.9平方米”，那么，与之相对应的全国城镇居民住房究竟应该有多少。
根据国家统计局2012年度统计年报，到2012年底，“全国大陆总人口为135404万人，比上年末增加669万人，其中城镇人口为71182万人，占总人口比重为52.6%”。
71182万的城镇人口，人均32.9平方米的住房面积，这就意味着全国城镇到去年底拥有的全部住房，应该为2341887.8万平方米（近234.2亿平方米）。问题是，全国城镇现有的住房，真的拥有如此大的存量吗？
要做全国城镇住房总量的计算，其实上也有非常简单的算法。这方面不是无据可依，也不需要什么估算，完全可通过国家统计局和住建部等官方公布的统计数据，进行简单的计算即可。
我们以十年前（2002年底）作为国家主管部门的建设部所发布的城镇住房总量为基数，再根据国家统计局的统计年鉴和公报，把这十年全国城镇所有施工建设的住宅竣工面积相加（考虑所有各方面因素，包括非商品住房、甚至还没卖出去的所有住房的总面积都计算在内），用简单的算术，就可找到全国城镇既有及建设竣工的所有存量住房的总面积。
在2003年8月原建设部发布的“2002年城镇房屋概况统计公报”中，上面清楚的写着：“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米，占房屋建筑面积的比重为62.11％。”也在这份统计公报上，同样也写道“2002年全国城镇人均住宅建筑面积22.79平方米”。
而根据国家统计局的统计年鉴，从2003年到2011年这九年中，全国不含农户的“固定资产投资”中，竣工的住宅总面积为657342.0413万平方米（65.74亿平方米不到。该数据要大大超过住建部长姜伟新在去年十八大的记者会上所公布的“2002～2011年，全国商品住房累计竣工面积超过46亿平方米”的总量）；此外，在国家统计局发布的2012年统计公报中，去年住宅房屋的竣工面积为79043万平方米。这两者相加，就能算出过去十年（2003—2012），全国城镇所有竣工的总的住宅面积（无论是商品住房还是非商品住房），总数为736385.0413万平方米（73.64亿平方米不到）。
把这十年的全国城镇住宅竣工的总面积，和原建设部公布的到2002年底全国城镇存量住宅面积相加，就可得出现在全国城镇总的住宅总面积为155.49亿平方米。
这个数字的背后，反映出一些“主政者”不愿看到一个严重的事实：全国城镇的人均住房面积，用官方自己公布的统计数据计算，得出的结果也仅仅只有21.844平方米，远远低于今年政府工作报告所称的32.9平方米。这样的结果，比今年初政府工作报告公布数据，整整少了三分之一左右。
很多人对此也许都不敢相信，不禁怀疑政府工作报告这样向全国人民“述职”的最重要的政府文献，怎么会和国家统计局的数据相差十万八千里，是不是计算方法存在瑕疵。
确实，如果考虑各方因素，人均住房面积的算法不应如此简单，还有一些其他方面的因素必须考虑。比如：这几年随着城区的扩大，一些原来的农民变成了市民。他们在“加入”城镇人口的同时，也带来他们原有的住房，这方面的住房面积，在做全面统计时必须计算在内。另外，更重要的一方面，还是这十年正处在中国城镇“大拆大建”的高峰。我们在计算城镇人均住房面积时，除了要加上新建竣工的住房外，还必须考虑拆迁后，究竟消失了多少原有的存量住房。
遗憾的是，在国家统计局等“权威部门”公布的公开统计数据中，至今还没见到这两方面具体细化的材料（估计政府相关部门也没人做过这方面的材料汇总和统计），只能根据常理来推算。
首先，我们来推算一下“带房进城”的新市民的情况。根据国家统计局数据，从2003年到2012年，全国城镇的常住人口由52376万人增加到71182万人（十年间城镇人口总共增加了18806万人）。以这十年全国城镇原有人口的自然增长率为5.5%来计算（注：根据国家统计局发布的第六次全国人口普查数据，2000年以后的十年全国人口增长5.84%，而实行独生子女政策严格的城市人口增长率相对低一些），这就意味着除了原有的城镇人口自然增长了2880.68万人以外，全国城镇新增的1.88亿人口中，有近1.6亿人（15925.32万人）是从新增进城的人口。而在这些“新市民”中，按照常识推算，由城区扩大而“带房入城”的，一般也只能占到其中的四分之一，也就是4000万人左右。按照人均住房面积30平方米计算，他们所“带进城市”的住房总的面积，也就是12亿平方米左右。
但是，在这“大拆大建”的十年间，全国城镇原有的存量住房和新划入城区的原有农民住房被拆迁的更多。根据业内各种推算，取保守的数据，在全国城镇老城区改造中，每年被拆迁的住房面积不少于2亿平方米，十年下来就是20亿平方米；再加上刚划入城区的原有农民住房改造，以三分之一被拆迁计算（4亿平方米），全国城镇十年被拆迁的住房总面积，加起来应不少于24亿平方米。
综合以上各方因素，不难得出，全国城镇实际总的住房面积，应该是在十年前原有的基数上，加上新增的住房竣工面积；再加上新划入城区的原先农民带房入城的面积，再减去因拆迁等因素而减少的城镇住房面积。综合计算下来，全国城镇到去年底实有的住房面积，应该在131.49亿平方米左右。这和全国城镇人均32.9平方米所需要达到的234.2亿平方米面积，整整相差有100多亿平方米之巨。
有了全国城镇实际的131.49亿平方米住房面积，再除以全国城镇现有的7.12亿常住人口，不难得出：全国城镇真实的人均住房面积，应该在18.47平方米左右，不可能超过20平方米。
无情多少数据和残酷的现实真相都明明白白表明，经过十年的“二次房改”，尽管中国的房地产业看似红红火火，但既没适应、也没满足公众的需求，更远远落后于城市化发展的需要。中国城镇的人均住房面积，不仅没有增加，反而比十年前朱镕基时代的人均水平大幅下降。
2003年朱镕基前总理所做的最后一次政府工作报告中，在讲到人民群众得到了更多实惠时，专门谈到了城镇居民的住房水平。他说：“城镇居民人均住房建筑面积由1997年的17.8平方米，增加到2002年的近22平方米”。
而十年后的今天，全国城镇居民的实际人均住房面积，不均没有增长，反而从十年前的近22平方米，大幅下滑到连18.5平方米都不到。下滑的幅度之大，到了难以让人想象的地步。
城镇人均住房面积的大幅下降，除了因为这十年中国所面临的人类历史上最大的迁徙（农村人口大量涌入城市，城市化出现历史性的突变）外，最根本的原因，还是这十年中，中国推行了一条错误的住房政策所致。
其实，如果我们在住房政策和房地产市场上不走“邪路”，这十年应该是中国住宅产业和房地产市场发展不应忽缺“黄金时期”。
根据世界各国住房和房地产市场的“国际惯例”及发展规律，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。第一，在一个国家的人均住房面积达到35平方米（户均约100平方米）之前，国民对住房的需求将保持旺盛的态势，该国的房地产及住宅产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000－3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。应该说，这十年中国正好迈入了这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。
不受政府住房和房地产政策直接影响的中国农村，这十年住房水平的发展，也印证了这点。同样根据国家统计局的统计年鉴，2002年我国农村居民人均住房面积只有26.5平方米，到了2011年提高了近10个平方米，达到36.2平方米。事实证明，有什么样的住房政策，就会导致什么样的房地产市场和居民的住房水平。
其实，关于我国城镇居民人均住房面积住建部和原建设部在统计上“注水”的问题，并不是今天才提出。自2006年以来，笔者就在国内外的“主流媒体”和国内主要网站上发表过相关文章，提出过这方面的问题。令人遗憾的是，政府主管部门的住建部（原建设部）除了以“不和谐安定”之名，通过行政渠道向相关媒体施压外，既不敢正视这方面的错误，更没有通过官方的渠道进行所谓“说明”和“纠偏”。
不过，国家统计局的在公布这方面的统计数据时，其“特有”的“姿态”倒是“耐人寻味”。过去它在公布“城市人均住宅建筑面积”时，总是在统计表格的最后特别标注：“城市人均住宅建筑面积由建设部提供”。自从2006年的质疑文章出来后，该表格后的备注就改为：“城市人均住宅建筑面积由住房和城乡建设部提供，2007年及以后数据暂缺”。后来也许因为笔者的多次“指点”，到了2011年的年鉴该表格后面的备注，才又改为“城镇居民人均住房建筑面积为城镇住户抽样调查数据(不含集体户)”。
实际上，城镇居民人均住房面积的多少，绝不是简单的数据之争。对于一个负责任的政府来说，只有厘清了这个基本的数据，认清了城镇居民住房水平的真实水平，才能出台正确的住房政策和房地产调控的举措。否则，政府在住房方面“制度顶层设计”如果被“注水”的住房水平所欺骗，再加上18亿亩耕地红线等压力，就不可避免弱化对城市中住房困难人群（全国城镇中数亿的无房户和住房水平不及住房小康水平一半的“半无房户”）的政策扶持和关注的力度。就如今天的一些房地产调控政策一样，越是在住房供给上加以“遏制”，就越是恶化住房问题的社会矛盾，政府调控的效果就越是可能“南辕北辙”。
还原真相，应该成为新一届政府总结他人巨大失误和教训，制定正确的、有效的、人民支持和满意的住房政策和房地产市场“顶层设计”的第一步。