马哥孛罗大厦
马哥孛罗大厦2007年6月正式开盘，现房入住。项目总占地面积0.973公顷，总建筑面积89270.36平方米，地上61336.46平方米，地下27933.9平方米，其中酒店部分地上建筑面积1.9万平方米，写字楼地上建筑面积2.65万平方米。 马哥孛罗大厦1层层高：6米，2—4层层高：4米5，大堂挑空净高：9米左右，写字楼标准层层高：3米75，净高：2米65，公共区域净高：走廊2米3，F5层高
马哥孛罗大厦地址位于朝阳区安立路80号，紧邻亚运村商圈两大主干道安立路和大屯路，北四环外北京中轴线上，建设中的奥林匹克公园东侧，处于北京传统的上风上水的龙脉地带。贯通北三环、北四环路与北五环路；距北四环1.6公里，距北五环1.9公里，毗邻八达岭高速路、京承高速、机场高速；拥享地铁5号线、10号支线双轨道交通之利。多类出行选择，从容掌控商务效率。周边有十余条公交线路可直达各大城区。楼内办公间灵活，可自由组合，大厦拥五星级商务酒店配套。周边集聚大型超市、银行、餐饮、娱乐等生活、学习、商务所需的设施。
马哥孛罗大厦是与中奥马哥孛罗酒店为一体的综合建筑体中的北座写字楼部分。马哥孛罗大厦采用核心筒结构的设计，最大限度的利用每一份面积，将充足空间留给入住业主；框架剪力墙结构，分隔自由、布局灵活，124.75平方米——1677.36平方米自由办公，创造企业无限可能，多类面积选择，满足不同企业的发展需求；3.75米层高，净高2.6米，灵动空间变局，尽展企业创想。马哥孛罗大厦写字楼建筑层高21层，建筑面积26,500平米， 5A级北京写字楼标准，核心筒结构设计。
北京马哥孛罗大厦周边配套齐全，餐饮业有中国老字号的全聚德烤鸭店、四海凯悦、谭鱼头等高档饭店。也有眉州酒楼、小肥羊等特色美食；周边银行有中国银行、中国建设银行、工商银行、中信银行等。购物场所则有：华汇华辰超市、飘亮购物中心、北辰购物中心等。
北京写字楼一季度市场活跃度有所提升，业主寻求快速成交，租金价格持续走低
2024年第一季度，北京写字楼租金仍在下降。4月9日，仲量联行发布的报告显示，2024年第一季度，北京甲级办公楼市场空置率达11.7%，租金环比下降4.6%，为287元平方米/月。世邦魏理仕报告也显示，一季度北京写字楼市场空置率达22.0%，平均租金为283.3元平方米/月。
虽然租金在下降，但市场整体活跃度略有提升。一季度，北京写字楼市场带看量和问询量继续提升。仲量联行报告显示，一季度北京写字楼项目平均带看量、问询量比2023年年末提升30％-50%。
仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮向时代财经表示，一季度出现很多企业即便不租赁新办公室，但也会因原有办公室租期即将到期，出于降低成本的目的，而寻找新写字楼的情况。
在租金走低、市场活跃度提升的背景下，目前写字楼业主采用多种方法吸引客户签约。
目前，在与租户谈判时，业主倾向于直接给出接近底价的租金价格，以求迅速达成交易，双方谈判时间明显变短。
这种谈判倾向明显拉低写字楼市场租金价格。仲量联行报告显示，北京写字楼市场自2019年起进入下行周期，租金连续五年下降，目前甲级写字楼租金回落至2011年同期水平。
据仲量联行相关报告，2018年，北京写字楼平均租金达到最高点，达377元平方米/月；2024年第一季度写字楼平均租金287元平方米/月，相比最高点降幅达23.87%。
2023年第四季度起，北京写字楼租金降幅持续扩大。2023年第二季度和第三季度，北京写字楼平均租金分别为316元平方米/月、312元平方米/月，环比降幅分别为1.56%和1.27%。而2023年第四季度，北京写字楼平均租金为300元平方米/月，环比降幅达3.85%。2024年第一季度，北京写字楼租金跌破300元平方米/月，环比跌幅持续扩大。
即便租金下降，但部分到期的企业并未选择搬迁进入新办公室，反而选择了续租原有办公室，通过缩减承租面积的方式，来降低整体租金规模。
针对租户这种选择，张斯亮向时代财经表示，出现这种情况是由于新租办公室前期会在装修方面投入费用。目前，租户不愿意在短期内承担更高的成本。因此即便从长期来看，新租办公室的费用会比续租办公室更低，但是租户也倾向于选择续租，而不是搬迁到新办公室。
面对这种租户倾向，写字楼业主会提供装修服务或提供装修补贴。“部分业主在承担装修费用后，会在租金上稍微有所上涨，以便租户在前期不会承担过高费用的同时，业主自身也能收回前期垫付的装修付费用。”张斯亮说。
此外，为了尽快将空置的办公室租出去，写字楼业主也提供了更高的中介渠道返点，以便获得更多客户。张斯亮表示，在一季度，写字楼业主给中介的佣金返点在1.8%-2.5%之间，而在2018年，返点只有1%-1.5%。
今年一季度，写字楼租户大部分来自于内资企业，占比达94%，3000平方米以上的交易主要以国央企为主，外企租户占比仅不到6%。张斯亮表示，目前外资企业偏保守，没有选择主动搬家，到期后还会缩减面积。
当下，科技行业、金融行业依旧是北京写字楼市场主力。据仲量联行报告，科技互联网行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。
中关村和奥林匹克区域发生了若干笔3000-5000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交，租户包括半导体、游戏等细分领域企业。
世邦魏理仕报告显示，一季度，在保险和基金类租户搬迁的影响下，金融行业成为租赁主力，租赁面积占比达31%。TMT行业排名第二，面积占比为21%，以应用软件、云计算和大数据等领域企业2000平方米以下小面积的需求为主。消费品制造业因为有较大面积的搬迁交易，排名第三。
未来，写字楼租赁价格可能继续下降，市场竞争依旧激烈。张斯亮表示：“为了吸引有限的租赁需求，预计项目之间的价格竞争将非常激烈。高品质办公面积的租金将持续下降，并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。对于租户，租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出，也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机遇。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部负责人袁慧则表示：“未来六个月，预计全市无新增项目入市，租户的选址机会将主要集中于存量楼宇。短期内，业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调。“长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。”
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