上海卢湾区（现已并入黄浦区）的房地产评估依据主要包括以下几个方面：
一、法律法规和政策规定房地产评估必须遵循国家及地方的相关法律法规和政策规定，如《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价规范》等。这些法律法规和政策规定为房地产评估提供了法律依据和准则，确保评估工作的合法性和规范性。
二、房地产市场状况市场价格：评估时需参考同区域、同类型房地产的市场交易价格，以反映评估对象在市场上的实际价值。市场价格的获取可以通过房地产交易中心、中介机构、网络平台等多种渠道。
供需关系：房地产市场的供需关系也是评估的重要依据。当市场上房源供应紧张、需求旺盛时，房地产价格往往会上涨；反之，则可能下跌。
物理特性：包括评估对象的地理位置、建筑面积、使用面积、楼层、朝向、装修状况等。这些物理特性直接影响房地产的使用价值和市场价值。
权属状况：评估时需核实评估对象的权属关系，包括土地使用权证、房屋所有权证等证件的合法性和有效性。权属不清或存在纠纷的房地产将影响评估结果的准确性。
评估方法：根据评估对象和目的选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。不同的评估方法有不同的适用范围和优缺点，需根据实际情况进行选择。
技术规范：评估过程中需遵循相关的技术规范和操作规程，确保评估结果的准确性和可靠性。这些技术规范通常由行业主管部门或行业协会制定并发布。
政策影响：政府政策对房地产市场的影响不可忽视。政策调整可能导致房地产价格的波动，评估时需考虑政策因素的影响。
经济环境：宏观经济环境、金融政策等也会对房地产市场产生影响。评估时需关注经济环境的变化趋势及其对房地产市场的影响。
综上所述，上海卢湾区（现黄浦区）的房地产评估依据是多方面的，包括法律法规和政策规定、房地产市场状况、评估对象的实际情况、评估方法和技术规范以及其他相关因素。在实际评估过程中，需综合考虑这些因素以确保评估结果的准确性和公正性。