辽宁鞍山市的房地产评估是一个复杂而细致的过程，涉及多个方面的因素和依据。以下是对鞍山市房地产评估的详细阐述：
一、评估目的与范围评估目的：明确评估的具体目的，如交易、抵押、租赁、拆迁补偿、企业改制、资产清算等。不同的目的可能需要采用不同的评估方法和标准。
评估范围：确定评估的具体对象和范围，包括房产的地理位置、面积、结构、用途等，以及土地使用权的相关情况。
法律法规：评估过程必须严格遵守国家及地方关于房地产评估的法律法规和政策规定，确保评估的合法性和规范性。
评估标准：参考国家和地方制定的房地产评估标准，如《房地产估价规范》等，确保评估结果的准确性和公正性。
市场数据：收集并分析当地房地产市场的相关数据，包括房价走势、交易量、交易案例等，以反映市场的真实情况。
房产特性：考虑房产的物理特性、使用状况、周边环境等因素对房地产价值的影响。
市场比较法：通过比较被评估房产与市场上类似房产的交易价格，来确定被评估房产的市场价值。这是房地产评估中最常用的方法之一。
收益还原法：对于具有潜在收益能力的房产，如商铺、写字楼等，可以通过预测其未来收益并折算成现值来确定其价值。
成本法：考虑重新建造或购置与被评估房产具有相同功能、用途和质量的房产所需的成本，来估算被评估房产的价值。
其他方法：根据具体情况，还可能采用假设开发法、长期趋势法等其他评估方法。
明确评估目的和范围：与委托方充分沟通，明确评估的具体要求和范围。
收集资料：收集与评估对象相关的各种资料，包括房产证、土地证、规划许可证等证件，以及市场数据、房产特性等信息。
现场勘查：对评估对象进行现场勘查，了解其实际情况和周边环境。
选定评估方法：根据评估目的、范围、资料收集情况和现场勘查结果，选定合适的评估方法。
计算评估价值：按照选定的评估方法，结合市场数据、房产特性等因素，计算得出评估价值。
编制评估报告：将评估过程、方法、结果等详细记录在评估报告中，并提交给委托方。
保持客观公正：评估过程中应保持客观公正的态度，不受任何利益关系的干扰。
确保资料真实：收集的资料应真实可靠，不得伪造或篡改。
遵循评估规范：严格按照国家和地方制定的房地产评估规范进行操作。
注意风险防范：在评估过程中应注意风险防范，如市场风险、政策风险等。
综上所述，辽宁鞍山市的房地产评估是一个严谨而复杂的过程，需要评估机构具备专业的知识和经验，并遵循相关法律法规和评估规范进行操作。