房屋安全检测鉴定对保障房屋安全、防灾减灾、推进城市危房改造及规范装修审批意义重大，确保房屋使用者生命财产安全。
首先，确保房屋安全。随着人们生活水平的提高，对房屋的要求也越来越高。然而，房屋在投入使用后，会受到各种因素的影响，如自然老化、使用不当等，导致房屋的可靠性下降。据统计，在我国，由于缺乏定期的房屋检测鉴定和维护，很多房屋的使用年限大大缩短。通过房屋安全检测鉴定，可以及时发现房屋存在的问题，采取有效的维护措施，确保房屋各部分处于正常安全状态，延长房屋的使用年限。
其次，防灾减灾。房屋在遭受自然灾害或火灾等紧急情况后，结构会受到不同程度的破坏。例如，在河南暴雨灾情中，许多房屋长时间泡在水里，通过房屋安全检测鉴定，可以评估房屋受损程度，确定房屋是否符合安全使用条件，采取相应的措施消除风险，减少人员和财产损失。同时，加强对房屋质量的判断和处理，可以提高房屋抵御突发灾害的能力。
再者，推进城市危房改造。上世纪的砖木结构房屋大多已成为危房，通过房屋安全检测鉴定，可以尽早发现安全隐患，采取拆除重建或加固改造等措施，最大限度地减少房屋倒塌的发生和人员财产的损失。此外，还可以摸清危旧房的结构类型、用途和分布情况，为有计划、有重点的更新改造提供依据。
最后，规范装修审批。近年来，房屋装修中拆除结构、增加负荷的情况日益增多，由此引发的事故也越来越多。通过房屋安全检测鉴定，可以严格审批涉及主体结构拆除和明显增加荷载的装修方案，确保装修后房屋的使用安全，防止各类事故发生。例如，在住宅二次装修中，盲目增加使用负荷的情况较为常见，充分发挥房屋检测鉴定的作用，可以有效遏制破坏性装修，保障房屋安全和社会公共安全。
二、常见的房屋安全检测鉴定方法
传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。虽然这种方法简单方便，但是它具有很强的主观性，缺少科学依据。据不完全统计，在采用传统经验鉴定法的案例中，因鉴定人员认知和技术水平的影响，大约有 10% 至 15% 的案例可能会出现错判或漏判的情况。例如，在一些老旧小区的房屋鉴定中，不同的鉴定人员可能会对同一房屋给出不同的评定结果。
（二）房屋可靠性鉴定法房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。这种方法从理论上讲是较为科学的，它可以通过对房屋结构抗力与荷载效应之间的差值建立功能函数，根据建筑物结构抗力的荷载情况鉴定建筑结构的安全性。然而，目前既有房屋本身的作用力、结构抗力等影响房屋承载能力的诸因素都是随机变量，其作用过程也是随机过程。而采用鉴定时点的应力值进行计算以及进行结构分析则属于定值法的范围，用定值法的固定值来估计既有房屋的随机变量的变化对房屋的不定性影响，显然是不合理的。目前该方法离实用还有较大的距离，现在概率法的实际应用仅止于近似概率法，从概率分布曲线和形态用 “均方差” 度量并找出 “安全指标”。
（三）实用鉴定法实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。例如，在一些大型商业综合体的房屋安全检测鉴定中，实用鉴定法能够更加准确地评估房屋的结构安全性和使用性能。通过先进的检测仪器和设备，可以获取更加jingque的力学参数，为结构分析计算提供可靠的数据支持。
（四）房屋完损鉴定评级法房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99 (2004 年版) 给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为 “稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重” 等比较含煳的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。在实际应用中，这种方法可能会因为评定人员的主观判断差异而导致结果的不一致性。例如，对于同一房屋的损坏程度，不同的评定人员可能会给出不同的等级评定结果。
三、常见的房屋安全检测鉴定类型
房屋安全性鉴定检测对象主要为上世纪 50 年代以后建造的房屋，是房屋安全类型中最常见的一种。其鉴定的复杂程度根据现场实际情况确定，往往受使用环境的因素影响。例如，一些位于潮湿地区的房屋，可能会因长期受水汽侵蚀，导致结构材料强度下降，从而影响房屋的安全性。据统计，在我国南方一些潮湿地区，约有 30% 的上世纪 50 年代后建造的房屋存在不同程度的安全隐患。
（二）房屋正常使用性鉴定该类型房屋鉴定侧重考虑是否影响使用人正常的使用性，比如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象。在进行鉴定时，更侧重于对图纸的复核以及现场的实际环境考察。通常在产权补登或者改变房屋使用功能等情况下常进行此类型的房屋鉴定。例如，当一套住宅要改为商业用途时，就需要对房屋的正常使用性进行鉴定，确保改造后的房屋能够满足商业使用的要求。据相关数据显示，每年因房屋使用功能改变而进行正常使用性鉴定的案例约占房屋安全鉴定总数的 20%。
（三）房屋改建结构的安全鉴定此类型房屋主要为改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等。鉴定的重点是复核验算，检查其改造前和改造后对房屋整体是否产生了影响，是否满足规范的要求。例如，将厂房改建为餐厅，需要对房屋的结构进行安全鉴定，以确保改建后的房屋能够承受新的使用荷载。在实际案例中，约有 15% 的房屋改建项目需要进行这种类型的安全鉴定。
（四）房屋构件的安全鉴定对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对于房屋的体系是否造成影响，其是否会有破坏发展的迹象等进行详细地查勘鉴定。例如，在一些装修过程中，业主可能会拆除部分墙体或柱子，这时就需要对这些构件进行安全鉴定，判断其对房屋整体结构的安全性影响。据不完全统计，在房屋装修改造中，约有 10% 的情况需要对房屋构件进行安全鉴定。
（五）房屋安全突发事故紧急鉴定地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成的房屋破坏需要鉴定人员第一时间根据现场实际情况判断出房屋严重受损的程度，并且结合相应的检测项目综合考虑该房屋是否为危房。此类型鉴定需要准备工作做得充分，能够随时进驻现场，有相应的应急救援方案和补救措施。例如，在地震发生后，专业的鉴定人员会迅速对受灾地区的房屋进行紧急鉴定，以确定哪些房屋可以继续使用，哪些房屋需要立即拆除。在汶川地震后，约有数千名房屋安全鉴定人员参与了灾区的房屋紧急鉴定工作。
（六）危险房屋及房屋完损鉴定在参考规范时，《危险房屋鉴定标准》常适用于有一定体系，但材料不合理的房屋，例如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。故鉴定时应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。这种类型的鉴定具有一定的主观性，因为损坏程度的描述用词较为含糊。例如，对于同一座年代久远的砖木结构房屋，不同的鉴定人员可能会给出不同的评定结果。
（七）司法房屋安全鉴定多发生于民事纠纷，由法院给予委托，需要当事人双方给予共同配合鉴定检测工作，特别是对于现场检测工作必须协商一致同意后方可进行，对于现场检测要进行工程质量检测。检测结果应该由当事人双方共同认可。在实际案例中，司法房屋安全鉴定通常涉及到房屋产权纠纷、相邻关系纠纷等。例如，在两户居民因房屋边界问题产生纠纷时，法院可能会委托专业的房屋安全鉴定机构进行鉴定，以确定房屋的实际边界和结构安全性。
（八）房屋抗震安全鉴定受 2008 年汶川地震对我国房屋的破坏造成的影响，近年来房屋抗震安全鉴定的比例逐年增加。近两年各种关于抗震内容的修订规范陆续执行，足以证明建设部对于抗震鉴定的重视度。在鉴定过程中混凝土结构和砌体结构占据很大的比例，对于结构性能和构造体系是鉴定查勘的关键。例如，在一些地震高发地区，新建房屋和既有房屋的抗震安全鉴定已经成为一项重要的工作。据统计，在某些地震活跃区域，房屋抗震安全鉴定的比例已经达到了 50% 以上。
（九）施工周边房屋安全影响鉴定该类型的房屋安全鉴定一般分为 3 个阶段的鉴定，即初始查勘鉴定（施工前的房屋安全鉴定）、阶段性安全鉴定（施工过程中的房屋安全鉴定）以及终结安全鉴定（项目施工结束后，一般基坑施工到正负零）。根据施工的计划，实时进行跟踪鉴定和检测工作，发现问题及时预警。此类型鉴定往往涉及到百姓的民事纠纷，应妥善处理好建设单位、施工方、居民们的相互关系，必要时可以申请政府相关部门介入协商解决矛盾冲突。例如，在一个大型建筑项目施工过程中，周边居民可能会担心施工对自己的房屋造成影响，这时就需要进行施工周边房屋安全影响鉴定，以保障居民的合法权益。
（十）房屋综合质量检测鉴定房屋综合质量检测鉴定一般需要鉴定检测人员先根据现场实际情况来制定相应的检测方案。一般检测项目包括材料强度检测、钢筋配置检测、建筑变形检测、裂缝检测和其他检测。不同的结构形式其相应的结构检测方法也各有侧重，例如钢筋混凝土结构应侧重检测混凝土等级、钢筋配置、裂缝分布、混凝土耐久性等情况；砌体结构应侧重检测砌体强度、砂浆强度、构造措施和裂缝走向、墙体侵蚀等；钢结构应侧重检测整体、局部变形检测、焊缝无损探伤检测、截面尺寸及构造查勘的检测。对于地基基础和上部承重部分应分别鉴定检测。上部承重部分应充分考虑现场检测条件的适宜性来选择无损检测或者破损检测。以混凝土检测方法为例，目前我国常用混凝土强度检测方法中，钻芯法是最接近于真实强度等级的方法，但由于需要破损检测，影响范围和施工量都相对较大，一般优先考虑超声回弹综合法，但遇到对检测的数值有争议或者司法鉴定时往往采用钻芯法。例如，在一个大型商业综合体的房屋综合质量检测鉴定中，需要运用多种检测方法，对不同结构形式的部分进行有针对性的检测，以确保房屋的整体质量和安全性。