在柬埔寨，外国人和外资企业无法直接拥有土地所有权。根据《柬埔寨土地法》（2001年），土地所有权限于柬埔寨籍自然人或法人。
然而，外资企业可通过以下方式获取土地使用权：
1. 长期租赁：外资企业可签订15年至50年的长期租约，并可续签一次，续期最长为50年。
2. 特许权：政府可授予土地特许权，具体条件和期限需根据项目性质和政府规定确定。
3. 合资企业：与柬埔寨籍自然人或法人合资成立公司，其中柬埔寨方持股至少51%，该合资公司可拥有土地所有权。
此外，柬埔寨允许外国人拥有不超过一层的公寓或商业建筑的单位，但不包括底层。
因此，尽管外资企业无法直接拥有土地，但可通过上述方式获取土地使用权或间接拥有土地。在投资前，建议咨询专业法律顾问，以确保遵守当地法律法规。