疫情之下，冷链需求增长迅速，但为何总体看下来，冷链仓储市场表现却并不理想？
2.1 疫情下餐饮业受挫，生鲜电商也在收缩
春节后，全国主要大城市都出现了疫情反复的情况。疫情防控下，居民消费者只能通过线上购买生活物资，无法到店消费，餐饮门店收入受到断崖式下滑。
与之对应的生鲜供应商，也受到极大的挑战。生鲜没有了销路，资金链就紧张，大量的供应商被迫破产或转型。这种情况下，冷库只能退租。
生鲜电商赛道中，大部分玩家也为了继续生存而开始收缩区域。
自国家发布“九不得”以来，社区团购的发展受到抑制，中小玩家纷纷退场。剩下的四强选手——美团优选、多多买菜、淘菜菜、兴盛优选，也纷纷关闭亏损严重的非目标核心城市。作为仓店一体的新零售生鲜电商代表，盒马的部分自建物流基地、供应链园区已对外开放，对外招租，说明其之前高估了未来业务量，预期并不理想。
餐饮B2B平台的美菜、快驴等，也由于持续没有找到盈利模式，开始全国收缩区域，由原全自营转为平台模式，降低自身运营成本风险；生鲜前置仓上市玩家叮咚买菜、每日优鲜也在撤城“断臂求生”，以求亏损更少，在财报上数据更“好看”。（点击查阅相关文章《【深度】每日优鲜退市，叮咚买菜撤城，生鲜前置仓“已死”？》）
2.2 资源错配下，忽略风口，盲目扩张
首先，有些冷库开发商和运营商只关注到冷库总需求旺盛，而忽略需求的区域性特征。物流设施需求是有区域特性的，这决定了资源配备也需要差异化。由于多数玩家缺乏开发运营经验，跟风投资，项目选址不合理，产品与市场需求不匹配。
比如，有玩家只考虑一线城市冷库供不应求，所以在周边大量拿地开发以承接外溢需求。但是，有些城市，只是单纯中转仓储，内需并不强。如天津市多以进口冻品为主，冷库多是仓储集散型为主，在此扩建略显鸡肋，终导致天津冷库市场目前供大于求。
其次，这种非根本性需求更改（如供应链模型改变），所形成的需求增长存在周期风险。即因一波短期的红利，而大量投入资源；一旦风口过去，再加上供给本身存在时滞，终供给远远大于长期需求，租金下行压力必然会加剧。
如今，随着线上触点集中，流量成本提高，线下转线上的趋势已经开始淡化。且头部生鲜电商自建仓能力提升，外协仓需求有进一步下降的可能，同时“十四五规划”下各区域建立更多的冷库基础设施，预计冷库空置率会进一步上涨。
找准目标客户，拒绝盲从
投资或建造一座冷库前，需要确定市场定位，所以做好咨询非常关键。
首先是冷库的位置选择，需要考虑到仓库的地理位置如何、周围交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流运输是否方便，以及电力、场地要求等是否符合该冷库的投资建设要求。
其次是考虑周边的产业类型，是否与冷库的需求相协同。该城市内的冷链供应链如何，主要是哪些客户，分别需要什么样的冷库，是高标库还是平仓，是冷冻占比大还是冷藏占比大；目前市场上的冷链企业的冷库需求，未来该区域内潜在的市场需求；以及目前的客户类型，未来客户的变化情况等等。