旧房屋因使用年限、自然灾害等原因，安全性不断下降。安全鉴定能及时发现隐患，减少倒塌事故，保护生命财产安全，还能为房屋维修、改造提供依据。
从实际数据来看，2014 - 2016 年全国出现多起房屋倒塌事故，造成人员伤亡和财产损失，社会影响恶劣。这充分说明了旧房屋安全检测的紧迫性。据统计，我国早期工程建设存在重数量轻质量、重建设轻管理的现象，许多老旧建筑在长期使用过程中，会发生自然老化或因人为施工等因素造成损坏。如果没有及时进行安全检测，这些潜在的问题可能会引发严重的安全事故。
旧房屋安全检测可以帮助我们发现房屋结构中的潜在隐患。例如，检测可以涵盖建筑物的基础、结构构件、连接件等方面。通过对这些部位的全面检测和评估，能够及时发现裂缝、变形、震动等问题，这些问题都可能影响建筑物的安全性。一旦发现问题，可以采取相应的措施加以修复，提高老旧建筑的结构安全性。
同时，房屋安全检测还能为房屋的维修、改造提供科学依据。随着时间的推移，房屋的使用功能和环境可能会发生变化，需要进行相应的修缮和改造。通过房屋安全鉴定检测，可以全面了解房屋的现状和存在的问题，为制定科学合理的修缮和改造方案提供有力支持，确保房屋在使用过程中的安全和稳定。
总之，旧房屋安全检测对于保护生命财产安全、推动城市发展、促进房屋的可持续使用具有至关重要的意义。我们应高度重视旧房屋安全检测工作，及时发现并解决潜在的安全问题。
二、旧房屋安全检测机构
旧房屋安全检测机构的检测项目涵盖多个方面。在结构安全性检测方面，主要对房屋的基础、承重结构、墙体等进行检查，评估其是否存在倾斜、裂缝、变形等问题。例如，通过测量房屋的沉降度、倾斜度，检查裂缝的长度、宽度和深度等，来判断房屋结构的稳定性。据统计，约有 30% 的老旧房屋存在不同程度的结构安全隐患。
建筑材料检测包括对混凝土、砂浆、钢材等材料的强度检测。例如，采用超声回弹检测或取芯采样检测等方法，确定混凝土强度是否符合要求。在实际检测中，发现部分老旧房屋的建筑材料由于老化、腐蚀等原因，强度降低，影响房屋的整体安全性。
抗震性能检测至关重要，尤其是在地震多发地区。检测机构会根据房屋的结构类型和地理位置，评估其抗震能力。通过模拟地震作用，分析房屋在地震中的反应，为提高房屋的抗震性能提供建议。统计数据显示，经过抗震性能检测和加固的房屋，在地震中的受损程度明显降低。
消防安全检测主要检查房屋的消防设施是否完备，如消防通道是否畅通、灭火器材是否有效等。在老旧房屋中，消防安全隐患较为突出，约有 40% 的老旧房屋存在消防设施不完善的问题。
渗漏检测关注房屋的屋面、墙面、卫生间等部位是否存在渗漏现象。长期的渗漏会导致房屋结构受损，影响居住环境。室内环境检测则对房屋内的空气质量、放射性等进行检测，确保居住者的健康。
（二）注意事项选择正规机构：在选择旧房屋安全检测机构时，要查看其资质证书，确保其具有国家颁发的房屋质量检测资质。可以通过了解机构的实力、检测专员数量、检测设备先进程度等方面进行综合评估。一般来说，资质等级较高的检测机构经验丰富，掌握前沿检测技术，检测结果更准确可靠。
配合检测工作：在检测过程中，房屋所有者应积极配合检测机构的工作，提供房屋的相关资料，如实回答检测人员的问题，允许检测人员进入房屋各个部位进行检查。只有充分的配合，才能确保检测工作的顺利进行。
关注检测报告：检测报告是对房屋安全状况的全面评估，房屋所有者应认真阅读检测报告，了解房屋存在的问题和安全等级。如果对检测报告有疑问，可以向检测机构咨询，要求其进行解释说明。
定期检测：旧房屋的安全状况会随着时间的推移而发生变化，因此应定期进行安全检测。一般建议每 3 - 5 年进行一次全面检测，及时发现潜在的安全隐患，采取相应的措施进行处理。
确保房屋安全：通过对旧房屋的全面检测，及时发现安全隐患，采取有效的措施进行修复和加固，确保房屋的结构稳定和使用安全。
保障居住者生命财产安全：旧房屋如果存在安全隐患，可能会在自然灾害或意外事故中发生倒塌等危险，对居住者的生命财产安全造成严重威胁。通过安全检测，可以提前预警，避免事故的发生。
为房屋维修和改造提供依据：检测报告可以详细指出房屋存在的问题和需要改进的地方，为房屋的维修和改造提供科学依据。例如，根据检测结果确定需要加固的部位和方法，选择合适的建筑材料等。
符合法律法规要求：在一些地区，房屋安全检测是法律法规的要求。房屋所有者必须定期对房屋进行安全检测，确保房屋符合安全标准，否则可能会面临法律责任。
委托受理：房屋所有者确定需要进行安全检测后，选择一家专业的检测机构，签订委托合同。在签订合同前，要明确检测项目、费用、时间等具体事项。
现场勘查：检测机构派遣专业人员到现场进行勘查，熟悉现场环境，查看房屋平面图，询问房屋的使用历史和改造情况等。现场勘查是后续检测工作的基础，必须认真细致。
制定检测方案：根据现场勘查的情况，检测机构制定详细的检测方案，确定检测方法、检测部位和检测时间等。检测方案应科学合理，确保能够全面、准确地检测出房屋的安全隐患。
检测实施：按照检测方案，检测人员使用专业的检测设备和工具，对房屋进行各项检测。在检测过程中，要严格按照操作规程进行，确保检测数据的准确性和可靠性。
数据分析和评估：检测完成后，对采集到的数据进行分析和评估。通过与标准数据对比，判断房屋的安全状况，确定安全等级。如果发现问题，要分析问题的原因和影响程度，提出相应的处理建议。
报告交付和解释：检测机构根据数据分析和评估的结果，编制检测报告，并交付给房屋所有者。报告应包括房屋的基本情况、检测结果、安全等级、处理建议等内容。同时，检测机构应向房屋所有者解释报告的内容，解答其疑问。
随着科技的不断进步，现代化检测设备在旧房屋安全检测中发挥着越来越重要的作用。无损检测仪器可以对墙体进行探伤，通过这种方式能够检测出墙体内部的裂缝、空鼓等问题，而这些问题仅凭肉眼是很难发现的。例如，采用超声波探伤技术，可以准确地确定墙体内部裂缝的位置和深度。据统计，使用无损检测仪器对旧房屋墙体进行检测，能够发现约 70% 的潜在安全隐患。
对于混凝土的探伤和钻孔检测，现代化检测设备也具有很高的精度和效率。通过对混凝土的强度、密实度等进行检测，可以评估房屋结构的稳定性。在实际检测中，发现部分旧房屋的混凝土由于老化、腐蚀等原因，强度降低，存在安全隐患。利用科技手段进行检测，不仅可以提高检测的准确性，还可以大大缩短检测时间，提高检测效率。
（二）传感器子系统监测传感器子系统在旧房屋安全检测中具有实时预警监测的功能，能够及时了解房屋的整体健康状况。倾斜传感器可以实时监测房屋的倾斜程度，当房屋出现倾斜时，传感器会立即发出警报，提醒相关人员采取措施。例如，在一些老旧小区的改造项目中，安装了倾斜传感器的房屋，能够及时发现由于地基不均匀沉降等原因导致的倾斜问题，避免了房屋倒塌的危险。
振动传感器可以监测房屋在地震、施工等外力作用下的振动情况，评估房屋的抗震性能。在地震多发地区，振动传感器的应用尤为重要。通过对房屋振动数据的分析，可以了解房屋在地震中的反应，为提高房屋的抗震性能提供依据。
此外，还有一些传感器可以监测房屋的温度、湿度等环境因素，这些因素也会对房屋的结构安全产生影响。例如，过高的湿度会导致木材腐朽、金属腐蚀等问题，影响房屋的结构稳定性。
（三）农村老房重点检测内容居住安全等级：农村老房由于建造时间较早，很多房屋的安全标准较低。对于居住时间有十五年或以上的农村老房，进行居住安全等级检测非常重要。在检测过程中，要综合考虑房屋的结构、材料、使用情况等因素，评估房屋的整体安全性。据统计，约有 40% 的农村老房存在不同程度的安全隐患。
承重能力：农村老房的建造多数很少考虑房屋承重问题，随着楼层数的增加，房屋的承重压力也会增大。因此，对农村老房的承重能力进行鉴定至关重要。可以通过对房屋结构的分析、材料强度的检测等方法，确定房屋的承重能力是否满足要求。
承重墙状况：承重墙是支撑整个建筑的重要结构构件，对于农村老房来说，承重墙倾斜现象较为常见。可以借助专业仪器设备测量承重墙的倾斜程度，判断危险等级。例如，使用倾斜仪可以准确地测量承重墙的倾斜角度，为后续的加固处理提供依据。
裂缝问题：农村老房一旦出现裂缝，其发展趋势较快。这主要是因为农村房屋建造多取决于工人的个人经验，很少进行房屋安全鉴定工作。当发现农村老房有裂缝问题时，要及时进行房屋安全检测，确定裂缝的类型、位置和发展趋势，采取针对性的措施进行处理。
检测人员到达旧房屋现场后，首先会对周边环境进行细致观察。查看周边是否有施工场地、河流等可能影响房屋稳定性的因素。同时，与房屋所有者或使用者进行沟通，了解房屋的使用历史，包括是否经历过自然灾害、是否进行过大规模装修或改造等。
接着，检测人员会仔细查看房屋平面图，了解房屋的布局和结构。这有助于确定重点检测区域，如承重墙位置、梁柱节点等。在查看平面图的过程中，还会注意是否存在与实际情况不符的地方，以便进一步核实。
此外，检测人员还会对房屋的外观进行初步检查，记录是否有明显的裂缝、变形、渗漏等现象。这些初步观察结果将为后续的检测工作提供重要线索。
（二）开始检测在开始检测房屋的沉降度时，检测人员会使用专业的水准仪等设备，在房屋的不同位置设置观测点。根据建筑物的性质和规模，一般会设置多个观测点，以确保数据的准确性。通过定期测量观测点的高程变化，计算房屋的沉降量。据统计，约有 20% 的老旧房屋存在不同程度的沉降问题。
对于倾斜度的检测，检测人员会采用经纬仪等仪器，测量房屋顶部与底部的偏移值，从而计算出倾斜度。如果倾斜度超过一定标准，就需要进一步分析原因，可能是地基不均匀沉降、周边施工影响等。
裂缝检测是一项重要内容。检测人员会使用裂缝宽度测量仪等工具，测量裂缝的长度、宽度和深度。同时，记录裂缝的位置和形态，判断裂缝的类型，如温度裂缝、收缩裂缝还是结构性裂缝。一般来说，结构性裂缝对房屋的安全影响较大，需要重点关注。
在检测损坏结构的强度和稳定性时，会对混凝土和砂浆进行强度检测。如采用回弹法、钻芯法等检测混凝土强度。在实际检测中，发现部分老旧房屋的混凝土强度由于老化、腐蚀等原因降低，影响房屋的整体结构稳定性。对于钢结构部分，会检查是否有锈蚀、变形等情况，评估其承载能力。
（三）出具检测报告检测人员会根据现场检测的数据进行整理和分析，结合相关标准和规范，出具详细的检测报告。报告中会明确房屋的基本信息，包括地址、建筑面积、建造年代等。
对于检测结果，会详细描述房屋的沉降度、倾斜度、裂缝情况以及结构强度和稳定性等方面的情况。如果房屋存在严重损坏，会提出具体的修复建议。例如，对于裂缝较大的墙体，可能建议采用灌浆加固的方法；对于倾斜度超标的房屋，可能建议进行纠偏处理等。
一般检测报告的出具时间为 7 - 14 天内。在这个过程中，检测机构会确保报告的真实性和有效性，为房屋所有者提供科学、准确的房屋安全状况评估。
五、旧房屋安全检测标准
人工监测在旧房屋安全检测中起着重要作用。裂缝人工监测方面，利用裂缝测宽仪定期测量裂缝标识位置的宽度并记录，同时查看并记录裂缝发展信息。沉降人工监测则是在房屋角点或结构柱底埋设yongjiu性水准点，定期利用全站仪或水准仪进行精密水准测量，观测记录房屋沉降信息，并且通过定期人工巡视，搜集整理房屋沉降表观现象。其他风险信息人工监测通过定期人工巡视，对房屋主体结构安全风险点或周边环境风险进行记录。
人工监测记录应当日上传至相应专业监测信息管理系统，书面记录应及时整理、归档，并与仪器监测数据综合分析。人工监测的房屋安全数据信息应及时录入数据管理系统，同时根据累计变化量与变化趋势形成预警判断依据。对处于重点监控房屋，专业人员在人工监测过程中应详细记录外观检查和室内检查中发现的洞口、裂缝、构件损伤等情况，收集房屋结构体系改变等相关信息，建立房屋健康档案，并据此进行模型计算，进一步掌握房屋的安全情况。
（二）监测预警机制明确的监测预警机制对于旧房屋安全至关重要。应结合风险分级管理原则，确立具体房屋安全监测项目的风险准则，并进行风险分级，建立结构状态改变情况或具体指标变化数值与风险级别的对应关系。监测预警机制应明确风险级别、监测预警条件、预警报送、风险应对措施等内容。
宜结合四色风险管理机制，设蓝、黄、橙、红四色风险级别。应明确每级风险对应的具体监测预警条件、预警报送、风险应对措施。对于人工巡视模式，以定性规定房屋结构状态为主；对于人工巡检模式，应定性规定房屋结构状态、定量所监测物理量参数变化相结合；对于自动化监测，应定量所监测物理量参数变化。
预警报送应明确报送方式、报送对象。风险应对措施应包括房屋安全监测实施机构、委托方、主管部门、房屋安全相关责任主体等需采取的措施。
例如，对 “避免无预警的房屋结构倒塌” 风险准则，人工监测预警条件可分为蓝色风险、黄色风险、橙色风险和红色风险。蓝色风险为危险性级别为 C 级，且周边环境、使用条件发生不利变化；黄色风险为危险性级别为 D 级，且周边环境、使用条件发生不利变化；橙色风险包括主要承重构件出现结构性裂缝且未呈现加速发展趋势、总沉降量或者倾斜虽在继续发展但未呈现加速发展趋势、危险性级别为 C 级或 D 级且主要承重构件新出现被拆除或破坏但未出现倒塌前兆迹象等情况；红色风险为主要承重构件出现结构性裂缝且呈现加速发展趋势、总沉降量或者倾斜呈现加速发展趋势、危险性级别为 C 级或 D 级且主要承重构件新出现被拆除或破坏并已出现倒塌前兆迹象等情况。
（三）地方标准以深圳市发布的《老旧房屋结构安全监测技术标准》为例，该标准为规范存在结构安全隐患的老旧房屋安全监测技术工作提供了重要依据。标准适用于 2000 年之前建成且高度不超过 100m 的房屋结构安全监测工作。
在监测内容方面，老旧房屋结构安全监测应包含房屋沉降、倾斜、裂缝，宜包含水平位移、挠度、振动、应力应变等参数。周边环境监测可包括地下水、温度、风等监测，效应监测可包括温度效应、风致响应等监测。监测实施前应编制监测方案，内容包括项目责任主体、项目概况、监测依据目的及内容、监测设备与精度指标、基准点与监测布点分析设计方法及布置图、监测周期与频率、监测数据采集分析处理要求、监测控制值要求与预警发布机制、台风暴雨恶劣天气下应急措施、监测安全质量保证措施、监测成果整理与提交等。
监测点的布置应结合场地环境、房屋结构类型、周边风险源扰动情况等确定，监测设备应经专业机构检定或校准，且应满足量程、精度、灵敏度等要求，并具备稳定性、耐久性等特点。对于应变、沉降、倾斜、裂缝等易受温度变化干扰的监测内容，传感器宜具备温度补偿功能或算法。