岳阳房产评估的依据涉及多个方面，以下是一些主要的评估依据：
一、房产自身因素房龄：房屋的新旧程度会直接影响其价值，房龄较长的房屋可能需要考虑折旧因素。
户型：市场上受欢迎的户型往往价格较高，而形状不规范或套型过小、过大的户型则可能降低房价。
楼层：楼层的好坏也直接影响房价的高低，通常中间部位的房屋更受欢迎，但底楼带有户外花园或顶楼带有屋顶花园的也可能价格更高。
朝向：南北朝向的房子通常最受欢迎，因为通风和采光性能较好，而其他朝向的房屋价格可能会稍低。
装修：装修的质量和成新度也会影响房价，装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房一定金额。
物业管理：有物业管理的小区通常价格更高，因为物业管理的好坏直接影响到居住环境和房屋价值。
小区环境：小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等都会影响房价。
配套设施：房屋周边的交通、医疗、教育、购物和餐饮等配套设施的完善程度也会影响房价。
市场供需：房地产市场的供需关系是决定房价的重要因素，供小于求时价格上升，否则下降。
市场比较：选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较、修正得出目标不动产在进行不动产评估时点的价格。
收益折现法：从不动产的经济效用角度出发来进行不动产评估的一种方法。不动产的价格由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定。
成本法：将待估的不动产以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。